109年國家考試 不動產經紀人  解答

 

科目:【不動產經紀相關法規概要】                                       

                                             林強 老師

甲、     申論題部分

 

一、試依據消費者保護法,說明不動產廣告的主要規範內容?

【答】

     依據消費者保護法第22條及第23條之規定,係針對消費資訊,規範有關企業經營者之廣告確保義務與廣告主與媒體經營者有關廣告不實之責任,以保護消費者之權益,茲分述如下:

(一)  企業經營者之廣告確保義務

企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行。

(二)  民事責任

1.  廣告主之責任:

消費者因信賴該廣告所受之損害,得向委託刊登或報導廣告之企業經營者請求損害賠償。

2.  媒體經營者之責任:

刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者,就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。

前項損害賠償責任,不得預先約定限制或拋棄。

(三)  立法意旨

消費者保護法第22條係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務,不因廣告內容是否列入契約而異,否則即無確保廣告內容之真實。另,消費者保護法第23條係規範媒體經營者之連帶損害賠償責任,故消費者因不實廣告所致之損害,得向企業經營者與媒體經營者求償。

 

二、經營仲介業者,欲同時接受雙方之委託,應如何辦理?試說明之。

【答】

     依據不動產經紀業管理條例第24條之2之規定,經營仲介業務者,經買賣或租賃雙方當事人之書面同意後,始得同時接受雙方之委託,並以公平原則告知雙方之資訊,經紀業違反其規定者,依同法第29條規定處罰之,茲分述如下:

(一)當事人書面同意即對委託人之保障

經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意,得同時接受雙方之委託,並依下列規定辦理:

1.  公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。

2.  公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。

3.  提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。

4.  告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。

5.  協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。

6.  其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。

() 違反之處罰

     經紀業違反第24條之2規定者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。