108年 地政士-土地登記實務暨解答
一、假設已成年之甲、乙、丙、丁、戊 5 人共有 A 地,每人之應有部分為均等;現甲、乙、丙 3 人依土地法第 34 條之 1 規定出售該 A 地予承買人己,並會同己申辦所有權移轉登記;且申請登記時,共有人甲、乙、丙 並未附具任何切結文件於登記申請書類中。試問:此際,甲等人於登記申請書上應簽註記明之事項內容為何?請依土地登記規則及土地法第 34 條之 1 執行要點規定,說明之。(25 分)
【答】:
依土地法34條之1之規定,有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者,其人數不予計算。甲、乙、丙 3 人符合其規定時得申辦所有權移轉登記。其申請登記時之相關規定,依土地登記規則第95條、第97條及土地法第 34 條之 1 執行要點第8條之規定分述如下:
(一)土地登記規則之規定:
1.部分共有人就共有土地全部為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權申請登記時,登記申請書及契約書內,應列明全體共有人,及於登記申請書備註欄記明依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理。並提出已為書面通知或公告之證明文件及他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。(土登§95)
2.依前述1.申請登記時,契約書及登記申請書上無須他共有人簽名或蓋章。(土登§95)
3.申請土地權利移轉登記時,依土地登記規則第97條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者,應附具出賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣。(土登§97)
(二)依土地法第34條之1執行要點第8條之規定:
1.本法條第1項共有人會同權利人申請權利變更登記時,登記申請書及契約書內,應列明全體共有人及其繼承人,並於登記申請書適當欄記明依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任;登記機關無須審查其通知或公告之文件。未能會同申請之他共有人,無須於契約書及申請書上簽名,亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者,本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。
2.涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文件,並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤,由義務人自行負責;已領受對價補償之他共有人,除符合土地登記規則第41條第2款、第5款至第8款及第10款規定之情形者外,應親自到場,並依同規則第40條規定程序辦理。無對價或補償者,應於登記申請書適當欄記明事由,並記明如有不實,共有人願負法律責任後,免於提出證明。對價或補償之多寡,非登記機關之審查範圍。
二、土地登記規則第 7 條及第 11 條分別規定:「依本規則登記之土地權利, 除本規則另有規定外,非經法院判決塗銷確定,登記機關不得為塗銷登記。」、「未經登記所有權之土地,除法律或本規則另有規定外,不得為他項權利登記或限制登記。」試問:前開二條規定所稱「本規則另有規定」之情形為何?請分別舉例說明之。(25分)
【答】:
按土地登記規則第 7 條規定:除本規則「另有規定」外,非經法院判決塗銷確定,登記機關不得為塗銷登記。係指除有土地登記規則第11章「塗銷登記」規定情事外,非有法律上原因,經法院判決塗銷確定者,登記機關不得為塗銷登記。另,按土地登記規則第11條規定,未經登記所有權之土地,除本規則另有規定外,不得為他項權利登記或限制登記,「另有規定」係指同規則第117條承攬人就尚未完成之建物申請「預為抵押權登記」及第139條法院囑託登記機關,就已登記土地上之未登記建物辦理「查封、假扣押、假處分或破產登記」而言,茲分別列舉說明如下:
(一)土地登記規則中除經法院判決塗銷登記外,辦理塗銷登記之時機:
1.權利消滅之塗銷:
因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等,致權利消滅時,應申請塗銷登記。(土登§143)
2.證件偽造或登記機關疏失之塗銷:
依土地登記規則規定,登記之土地權利,有下列情形之一者,於第三人取得該土地權利之新登記前,登記機關得於報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明核准後塗銷之:
(1)登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。
(2)純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。(土登§144)
3.他項權利塗銷:他項權利塗銷登記除權利終止外,得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人提出第三十四條第一項所列文件,單獨申請之。(土登§145)
4.預告登記塗銷:
預告登記之塗銷,應提出原預告登記請求權人之同意書。(土登§146)
5.限制登記塗銷:
查封、假扣押、假處分、破產登記或其他禁止處分之登記,應經原囑託登記機關或執行拍賣機關之囑託,始得辦理塗銷登記。(土登§147)
6.不動產役權塗銷:
土地滅失時應申請消滅登記;其為需役土地者,應同時申請其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。(土登§148)
(二)已登記土地上之預為抵押權登記與未登記建物辦理查封、假扣押、假處分、暫時處
分、破產登記或因法院裁定而為清算登記時之處理:
1.承攬人預為抵押權登記:
(1)承攬人應會同定作人申請或得單獨申請:
承攬人依民法第513條規定申請為預為抵押權登記除應提出第34條及第40條規定之文件外,並應提出建築執照或其他建築許可文件,會同定作人申請之。但承攬契約經公證者,承攬人得單獨申請登記,登記機關於登記完畢後,應將登記結果通知定作人。
(2)登記機關預為抵押權登記之處理:
承攬人就尚未完成之建物,申請預為抵押權登記時,登記機關應即暫編建號,編造建物登記簿,於標示部其他登記事項欄辦理登記。(土登§117)
2.已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記:
(1)法院或行政執行分署囑託登記機關,就已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記時,應於囑託書內另記明登記之確定標示以法院或行政執行分署人員指定勘測結果為準字樣。
(2)建物,由法院或行政執行分署派員定期會同登記機關人員勘測。勘測費,由法院或行政執行分署命債權人於勘測前向登記機關繳納。
(3)登記機關勘測建物完畢後,應即編列建號,編造建物登記簿,於標示部其他登記事項欄辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產或清算登記。並將該建物登記簿與平面圖及位置圖之影本函送法院或行政執行分署。 (土登§139)
三、A 地所有權人甲將其土地出租予乙,供為建築房屋使用;乙於建築房屋後,為眺望之需,乃與 A 地相鄰之 B 地所有權人丙協商合意,就 B 地之一部設定不動產役權,並會同向管轄登記機關申請辦理登記。試問: 於此情形,其申請不動產役權設定登記,除依土地登記規則第 34 條規定應提出登記申請書、登記原因證明文件及 B 地所有權狀外,其他依同規則規定應提出之文件為何?又,關於是項登記,於土地登記簿上之法定應登記(記明)事項及約定登記(記明)事項各為何?請依土地登記規則規定,分別說明之。(25 分)
【答】:
(一) 申請不動產役權設定登記時,除第34條規定之文件外,並應提出第108條規定之文件:
1.登記申請書。
2.登記原因證明文件。(契約書)
3.所有權狀。
4.申請人身分證明。
5.其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
前述第4.之文件,能以電腦處理達成查詢者,得免提出。(土登§34)
6.於一宗土地內就其特定部分申請設定不動產役權登記時,應提出位置圖。位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。(土登§108)
(二)登記機關於登記簿記明設定之目的及範圍並依約定記明下列事項:
1.不動產役權設定登記得由需役不動產之所有權人或承租人會同供役不動產所有權人申請之。申請登記權利人為需役不動產承租人者,應檢附租賃關係證明文件。
前述以租賃關係使用需役不動產而設定不動產役權者,其不動產役權存續期間,不得逾原使用需役不動產權利之期限。 (土登§108-2)
2.不動產役權設定登記時,應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記,並於其他登記事項欄記明需役不動產之地、建號及使用需役不動產之權利關係;同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。
前述登記,需役不動產屬於他登記機關管轄者,供役不動產所在地之登記機關應於登記完畢後,通知他登記機關辦理登記。(土登§109)
四、試問:得申請土地複丈及建物複丈之情形(或原因)各為何?請依地籍 測量實施規則規定,分別說明之。又,對於建物,不得申請建物第一次測量之情形為何?請依同規則規定,一併申述之。(25 分)

【答】:
(一) 土地複丈之情形:
依地籍測量實施規則第204條之規定,土地有下列情形之一者,得申請土地複丈:
1.因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併、鑑界或變更。
2.因界址曲折需調整。
3.依建築法第44條或第45條第1項規定調整地形。
4.宗地之部分設定地上權、農育權、不動產役權或典權。
5.因主張時效完成,申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產役權。
(二) 建物複丈之原因:
依地籍測量實施規則第260條之規定,建築物因增建、改建、滅失、分割、合併或其他標示變更,得檢具標的物位置變更圖說及權利證明文件,向登記機關申辦建物複丈。
(三) 申請建物第一次測量之其建築物需為合法,否則不得申請建物第一次測量:
1.依據地籍測量實施規則第259條之但書規定有下列情形之一者,不得申請建物第一次測量:
(1)依法令應請領使用執照之建物,無使用執照者
(2)實施建築管理前建造完成無使用執照之建物,無土地登記規則第79條第3項所規定之文件者。
2.依據地籍測量實施規則第279條之規定,申請建物第一次測量及登記,應填具申請書,檢附土地登記規則第79條第3項所規定之文件辦理:
(1) 已實施都市計畫或已有建築管理地區,建築物限建完成應附使用執照。
(2)實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:
① 曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
② 門牌編釘證明。
③ 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
④ 繳納水費憑證。
⑤ 繳納電費憑證。
⑥ 未實施建築管理地區建物完工證明書。
⑦ 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
⑧ 其他足資證明之文件。
前述文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
區分所有建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。(土登§79)