96年不動產經紀相關法規申論題】

一、不動產說明書之解說與交付,應如何進行?又其不得記載事項包括那些?試說明之。

【答】

(一)不動產說明書之簽章與解說規定

1.不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章。

2.經紀人在執行業務過程中,應以不產說明書與委託人交易之相對人解說。

3.不動產說明書於提供解說前,應經委託人簽章。

(二)不動產說明書之交付規定

1.受託之經紀業於製作不動產說明書後,經指派經紀人簽章並經委託人簽認後,將副本交委託人留存。

2.雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產明書上簽章。

3.前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。

(三)不動產說明書不得記載事項

1.不得記載本說明書內容僅供參考。

2.不得記載繳回不動產說明書。

3.不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。

4.預售屋出售標的,不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。

5.不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書,替代不動產說明書之內容。

6.不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

二、解釋名詞

(一)規約。

(二)共用部分。

【答】

(一)規約之意義

1.規約:

指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境經區分所而權人會議決議之共同遵守事項。

2.視為規約:

指公寓大廈之起人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約。

(二)共用部分之意義

指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。(公寓§3

三、試依公平交易法之規定,說明不動產經紀業若發生違反公平交易法規定,致侵害他人權益者,其相關之損害賠償規定為何?

【答】

依「公平交易法」之規定,事業違反公平交易法,致侵害他人權益之業者,被害人得請求除去之;有侵害之虞者,並得請求防止之。而其損害賠償規定,分述如下:

(一)過失行為

事業違反公平交易法之規定,致侵害他人權益者,應負損害賠償責任。

(二)故意行為

法院因被害人之請求,如為事業之故意行為,得依侵害情節,酌定損害額以上之賠償。但不得超過己證明損害額之三倍。

(三)侵害人受有利益者

侵害人如因侵害行為受有利益者,被害人得請求專依該項利益計算損害額。

(四)消滅時效

損害賠償之請求權,自請求權人知有行為及賠償義務人時起,二年間不行使而消滅;自為行為時起,逾十年者亦同。

(五)判決書之登載新聞紙

被害人依本法之規定,向法院起訴時,得請求由侵害人負擔費用,將判決書內容登載新聞紙。(公平§29~§33

四、試依公寓大廈管理條例之規定,說明區分所有權人或住戶積欠公共基金或費用時之處置規定為何?

【答】

區分所有權人或住戶積欠公共基金或費用時之處置規定分述如下:

(一)定期催繳

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

(二)強制遷離

住戶有積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

(三)強制出讓

住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

(四)受償順序

前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。(公寓§21、§22