97年不動產經紀相關法規申論題】

一、試依不動產經紀業管理條例之規定,說明經紀人與經紀營業員之職務、充任資格有何不同?又執行業務過程中那些不動產重要交易文件,限由經紀人簽章,不得由經紀營業員為之?

【答】

(一)經紀人與營業員之職務

經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。(經紀§4

(二)經紀人與營業員之充任資格

1.經紀人之充任資格:

中華民國國民經不動產經紀人考試及格並應本條例領有不動產經紀人證書者,得充任不動產經紀人。

經不動產經紀人考試及格者,應具備一年以上經紀營業員經驗,始得向直轄市或縣(市)政府請領經紀人證書。前項經紀營業員經驗,依下列情形之一認定:

(1)取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明者。

(2)本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明者。

2.經紀營業員之充任資格:

經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格,並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者,得充任不動產經紀營業員。(經紀§13.§14

3.外國人得依中華民國法律應不動產經紀人考試或參加營業員訓練。

領有及格證書或訓練合格並登錄及領有證明之外,應經中央主管機關許可,並遵守中華民國一切法令,始得受僱於經紀業為經紀人員。

外國人經許可在中華民國充任經紀人員者,其有關業務上所為之文件、圖說,應以中華民國文字為之。(經紀§38

(三)執行業務過程中下列不動產重要交易文件,限由經紀人簽章,不得由經紀營業員為之

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章

1.不動產出租、出售委託契約書。

2.不動產承租、承購要約書。

3.定金收據。

4.不動產廣告稿。

5.不動產說明書。

6.不動產租賃、買賣契約書。

前項第1款及第2款之規定於經營代銷業務者不適用。

不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。(經紀§22

二、何謂定型化契約條款?何謂定型化契約?建商出售預售屋所使用之定型化契約條款,依法在何種情形下無效?請依消費者保護法之規定說明之。

【答】

(一)定型化契約條款之意義

指企業經營者與多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面,其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路或其他方法表示者,亦屬之。

(二)定型化契約之意義

指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。(消保§2

(三)建商在出售預售屋時所使用之定型化契約條款,在下列情形下無效

定型化契約中條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。

定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定顯失公平者,無效:

1.違反平等互惠原則者。

2.條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

3.契約之主要權利或義務因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。

4.定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者,其抵觸部份無效。

5.定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部分者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。(消保§121415

三、說明下列各名詞之意義:

(一)成屋。

(二)經紀人員。

(三)區分所有。

【答】

(一)成屋

指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。

(二)經紀人員

指經紀人或經紀營業員。

1.經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;

2.經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。(經紀§4

(三)區分所有

指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。(公寓§3

四、甲向乙公司購買一間工業區之建築物,因乙之樣品屋係以一般住家之方式配置,致甲誤信得為住家使用,迨至交屋後始發覺該建築物不得為住家使用。試問:依公平交易法及消費者保護法之規定,乙有何賠償責任?

【答】

乙公司所出售之工業區建築物,其樣品屋係雖以一般住家之方式配置,但暗示其建築物適合住家使用,事實上各種廣告方式皆視為「要約之引誘」,當消費者向業者表示要購買時,即為「要約」,而業者同意出賣之意思表示時,則為「承諾」,甲向乙公司所購買房地於契約正式成立後,則廣告之內容即為契約之內容。故無論乙公司為建商或代銷業者,對於不實之廣告,致甲受損害,應負損害賠償責任或連帶責任。所違反公平交易法及消費者保護法之相關規定及賠償責任分述如下:

(一)涉及違反公平交易法第21條所規定,「虛為不實或引人錯誤之表示或表徵」

1.即事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

2.廣告代理業在明知或可得知情形下,仍製作或設計有引人錯誤之廣告,與廣告主負連帶損害賠償責任。

3.依公平交易法第31條之賠償責任規定如下:

事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,應負損害賠償責任。

(二)涉及違反消費者保護法第22條所規定

1.企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

2.企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行。

3.主管機關認為企業經營者之廣告內容誇大不實,足以引人錯誤,有影響消費者權益之虞時,得令企業經營者證明該廣告之真實性。

(三)依消費者保護法第23條之賠償責任規定如下:

刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者,就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。

前項損害賠償責任,不得預先約定限制或拋棄。