101年不動產經紀相關法規申論題】

一、某經紀人員甲為增加業績以提高收入,分別於AB兩家經紀業營業處所任職,此種情形是否符合不動產經紀業管理之意旨?試依不動產經紀業管理條例之相關規定申述之。(25分)

【答】

1.經紀人員應專任一職:

經紀人員應專任一經紀業,並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。(經紀16

依本題意所示,某甲同時於AB兩家經紀業營業處所任職,不符合不動產經紀業管理條例之規定,其專任之目的係為提升經紀業之服務品質,確保交易者權益,並兼顧業務責任之履行。

 

2.經紀人到職異動時應報備:

經紀業應於經紀人到職之日起十五日內,應造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查,異動時,亦同。(經紀§12

AB兩家經紀業應於人員到職時,應照具名冊報請所在地主管機關備查。

3.某甲應受之懲戒:

(1)應予申誡:

經紀人員若違反第16條規定未專任一經紀業,應予申誡。(經紀§31

(2)懲戒之登錄:

經紀人員有本條例第31條第1項各款情事之一者,由其經紀業所在地直轄市或縣(市)主管機關交付懲戒;懲戒結果,應通知當事人,並函請原領不動產經紀人證書或不動產經紀營業員證明時之戶籍所在地主管機關登錄。(經紀施§27

4.AB兩家經紀業應受之處罰:

(1)倘若經紀業違反第12條之規定者,未於經紀人到職異動時備查時,經主管機關限期改正而未改正者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。

(2)經紀業經前款規定處罰並限期改正而屆期未改正者,應按次處罰。
(經紀§29

二、鑑於不動產景氣不振,仲介公會為避免同業削價競爭,乃於理、監事會議決議,要求會員收取仲介費用之標準,不得低於公會所訂之下限。試依公平交易法之相關規定,評析該公會之前述會議決議是否適法。 (25)

【答】

(一)事業之聯合行為

1.事業所組成之同業公會或其他依法設立、促進成員利益之團體,視為本法所稱事業。(公平§2

2.故公平交易法所規範「事業」定義之認定範圍亦包括「同業公會」。

3.聯合行為,指具競爭關係之同一產銷階段事業,以契約、協議或其他方式之合意,共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行為,而足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者。

同業公會或其他團體藉章程或會員大會、理、監事會議決議或其他方法所為約束事業活動之行為,亦為本法之聯合行為。(公平§14

(二)事業聯合行為之禁止:

1.事業不得為聯合行為。(公平§15

2.藉由理監事會決議約束所屬會員公司不適法:

事業應以品質、服務及其他條件來爭取交易機會,不得透過理監事會議決議來約束事業活動之行為。

(三)本題所示該不動產仲介公會為了避免削價競爭,而以理、監事會議之決議,要求所屬會員公司,約束收取仲介服務報酬之標準不得低於公會所訂之下限,足以影響不動產經紀服務供需之市場功能,將有違反公平交易法第15條禁止聯合行為規定之虞,其聯合壟斷其對競爭者所加以限制,將影響市場與市場價格,影響消費者權益。

(四)事業違反公平法規定之處分

公平交易委員會對於違反本法規定之事業,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,或停止後再為相同或類似違反行為者,處行為人三年以下有期徒刑拘役或科或併科新台幣一億元以下罰金。
(公平§34)