102年不動產經紀相關法規申論題】

一、某不動產仲介公司被委託出售一棟五層公寓大廈之某層樓(下稱系爭樓層),該大廈地下室劃設四個停車位,並經規約供系爭樓層以外之區分所有權人使用;今系爭樓層之區分所有權人因無車位而委託前述不動產仲介公司出售。試依據公寓大廈管理條例規定分析下列問題:

(一)何謂「約定共用部分」?

(二)何謂「規約」?

(三)系爭樓層承購戶於辦竣該不動產所有權移轉登記後,始發現無車位可資使用,乃主張該規約對其不生效力,其主張有無理由?

【答】

(一)約定共用部分之定義

指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。(公寓§3

(二)規約之定義

1.規約:

公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。(公寓§3

2.視為規約:

公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約。(公寓§56

(三)承購戶不得主張該規約對其不生效力

1.私法自治及契約自由原則:

規約係為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。揆其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成之合同行為,對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係。依私法自治及契約自由原則,其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定,但不得違反強制、禁止規定,亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。

2.規約之訂定與繼受:

為落實公寓大廈自律管理精神,依公寓大廈管理條例23規定,有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。

另依公寓大廈管理條例24規定,區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。故規約之效力,不僅對當事人有拘束力外,繼受人亦應遵守,有別於一般之契約。

3.主張無理由:

依本題意所示,不動產仲介公司所代理出售系爭樓層之建築物,該大廈地下室原所劃設的停車位,經規約供系爭樓層以外之區分所有權人使用,若依法按照其設置之目的使用,嗣後系爭樓層之承購戶,自應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務,其對於辦竣該不動產所有權移轉登記後,欲以無車位之理由主張該規約對其不生效力,故其主張並無理由。

二、試依據不動產經紀業管理條例規定,分析下列問題:

(一)何謂「不動產經紀業」?

(二)不動產仲介業受委託出售不動產者,應指派經紀人於該出售委託契約書上簽章,其立法目的為何?

(三)倘若不動產仲介業違反前述(二)之情事者,主管機關應如何處理?

【答】

(一)「不動產經紀業」之定義:

1.經紀業:

指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。

(1)仲介業務:指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。

(2)代銷業務:指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。(經紀§4

(二)受委託出售不動產應指派經紀人於該委託銷售契約書上簽章及其之立法意旨:

1.指派經紀人簽章:

依不動產經紀業條例第22條規定,不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介,不動產委託銷售契約書應由經紀業指派經紀人簽章。
(經紀§ 22

2.立法意旨:

該經紀業及經紀人對於重要之交易文件(不動產出售委託契約書、不動產承購要約書、定金收據、不動產廣告稿、不動產說明書、不動產買賣契約書)之簽章,係為本條例中對經紀業重要之業務及責任上之規範。而「不動產委託銷售契約書」係為出賣人委託予經紀業於居間、代理之重要文書,其經紀業於執行業務過程中,為求其審慎在產權調查及出售流程,應指派具備專技國家考試及格暨領有不動產經紀人證書之經紀人,對於在不動產交易案件程序中,依不動產實際交易進度或情況,適時依照本條例規定處理上開文件,以保障交易者權益。

(三)未依法指派經紀人簽章之罰則:

違反規定者,主管機關處該經紀業新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。(經紀§29