103年不動產經紀相關法規申論題】

一、某甲因生涯規劃,擬投資從事不動產經紀業之經營;茲試問該某甲向主管機關申請不動產經紀業開業時,應符合那些要件?又應於多久期限內開始營業?另經紀業如僱用未具備經紀人員資格者,從事仲介或代銷業務時,會受到何種處罰?請依不動產經紀業管理條例及相關子法之規定,分別詳述之。(25 分)

【答】

(一)某甲欲申請開業應符合之要件:

1.積極要件:

(1)申請許可:經營經紀業者,應向主管機關申請許可。

(2)辦理公司或商業登記:經紀業經主管機關之許可後,依法辦理公司或商業登記;其經營國外不動產仲介或代銷業務者,應以公司型態組織依法辦理登記為限。申請許

可之事項及其應備文件,由中央主管機關定之。

(3)繳存營業保證金:經紀業於辦妥公司登記或商業登記後,應依中央主管機關規定繳存營業保證金。經紀業應繳存之營業保證金,超過一定金額者,得就超過部分以金融機構提供保證函擔保之。 應繳之營業保證金及繳存或提供擔保之辦法,由中央主管機關定之。

(4)加入公會:加入登記所在地之同業公會後方得營業。

直轄市、縣(市)同業公會應將會員入會、停權、退會情形報請所在地主管機關層轉中央主管機關備查。(經紀§5.§7

2.消極要件:

有下列各款情形之一者,不得申請經營經紀業,其經許可者,撤銷或廢止其許可:

(1)無行為能力或限制行為能力者。

(2)受破產之宣告尚未復權者。

(3)犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、組織犯罪防制條例第3條第一項、第二項、第6條、第9條之罪,經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定,尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者。

受緩刑宣告者,不在此限。

(4)受感訓處分之裁定確定,尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者。

(5)曾經營經紀業,經主管機關撤銷或廢止許可,自撤銷或廢止之日起未滿五年者。但依第7條第一項逾期未開始營業或第30條自行停止業務者,不在此限。

(6)受第29條之停止營業處分,尚未執行完畢者。

(7)受第31條停止執行業務處分尚未執行完畢,或廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者。

經紀業經公司登記或商業登記後,其公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人有前項各款情形之一者,由主管機關命其限期改善;逾期未改善者,廢止其許可,並通知其公司或商業登記主管機關廢止其登記。(經紀§6

(二)限期營業

1.應於六個月內開始營業;逾期未開始營業者,由主管機關廢止其許可。

2.但有正當理由者,得申請展延一次,其期限以三個月為限。(經紀§7

(三)經紀人之設置及經紀人員僱用與罰則之規定

1.應設置經紀人:

(1)經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。

(2)但非常態營業處所,其所銷售總金額達新臺幣六億元以上,該處所至少應置專業經紀人一人。

(3)營業處所經紀營業員數每逾二十名時,應增設經紀人一人。(經紀§11

2.不得僱用未具資格從事仲介或代銷:

經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。(經紀§17

3.經紀業僱用經紀人人數不符規定及僱用不符資格者之罰則:

(1)違反經紀業管理條例第11條(僱用經紀人人數不符規定)、第17條(僱用不符資格者)規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。

(2)限期改正而屆期未改正者,應按次處罰。(經紀§29

二、按內政部為方便直轄市、縣(市)主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售(租賃)不動產廣告案件,維護消費者權益,並促進不動產交易安全,經訂頒「不動產經紀業廣告處理原則」,據以實施。試問何謂不動產經紀業廣告?又對於不動產廣告不實案件之查核,其權責分工原則為何?(25分)

【答】

(一)不動產經紀業廣告之定義

1.經紀業係從事土地、土地定著物(預售屋及成屋等)及其可移轉權利之銷售業務,以及為從事不動產買賣、互易、租賃之仲介(居間、委任或代理)業務等所為之廣告。

2.所稱廣告,指經紀業利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、廣告圖冊、模型、樣品屋、布條、電腦、電話傳真、視訊、電子語音、網際網路或其他方法,使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。

(二)不動產廣告案件之規範

1.經紀業管理條例對於廣告刊登與銷售內容之責任:

(1)經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。廣告及銷售內容,應與事實相符,並註明經紀業名稱。

(2)廣告及銷售內容與事實不符者,應負損害賠償責任。(經紀§21

2.公平交易法對於虛偽不實或引人錯誤情形表示或表徵之禁止:

(1)事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

(2)事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品,不得販賣、運送、輸出或輸入。

(3)前二項規定於事業之服務準用之。

(4)廣告代理業在明知或可得而知情形下,仍製作或設計有引人錯誤之廣告,與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞,仍予傳播或刊載,亦與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞,而仍為薦證者,與廣告主負連帶損害賠償責任。但廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構,僅於受廣告主報酬十倍之範圍內,與廣告主負連帶損害賠償責任。

(5)所稱廣告薦證者,指廣告主以外,於廣告中反映其對商品或服務之意見、信賴、發現或親身體驗結果之人或機構。(公平§21

(三)不動產經紀業廣告不實查核之分工原則

內政部為利直轄市、縣(市)主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售租賃)不動產廣告案件,以保護消費者權益,促進不動產交易安全而訂定「不動產經紀業廣告處理原則」其廣告不實查核之分工原則如下:

1.經紀業所為不實廣告案件,由主管機關依不動產經紀業管理條例處理;非屬管理條例規範之範疇者,由公平交易委員會依公平交易法處理。

2.經紀業所為之廣告內容,涉及事業服務品質、企業形象、行銷策略等虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵,或其他足以嚴重影響市場交易秩序及公共利益之情形者,由公平會依公平法處理。

3.經紀業係加盟經營,而未於廣告、市招及名片等明顯處,標明加盟店或加盟經營字樣者,由主管機關依管理條例處理。

4.建商委託經紀業者從事銷售行為之不實廣告案件,依其個案具體情形,如建商與經紀業者俱為廣告主時,由公平會依公平法處理。

5.其他經紀業所為不實廣告案件,如無法依前四款原則劃分業務管轄時,由內政部與公平會協調處理。