104年不動產經紀相關法規申論題】

一、不動產經紀人甲任職於A不動產經紀公司,受好友請託仲介銷售房屋,甲於網路上房屋交易網站刊登銷售該屋之廣告,並刊有甲的聯絡電話。
試問甲的仲介行為,依不動產經紀業管理條例規定,應如何進行方為適法?又若屬違法,請說明違反規定之原因為何?25分)

【答】

本個案依據不動產經紀業管理條例之業務及責任規定,A不動產經紀公司與甲君應按下列方式進行並遵守以下之規範:

(一)廣告刊登與銷售之內容與責任

經紀業應確保廣告內容之真實性,避免經紀業以不實之交易資訊誤導消費者,以維護不動產交易秩序。

1.廣告及銷售時機:

經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。

2.註明經紀業名稱:

廣告及銷售內容,應與事實相符,並註明經紀業名稱。

3.損害賠償責任:

廣告及銷售內容與事實不符者,應負損害賠償責任。(經紀§21

4.加盟經營之規定:

A經紀業倘若係為加盟經營者,應於廣告、市招及名片等明顯處,標明加盟店或加盟經營字樣。(經紀施§22

(二)指派經紀人簽章

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介業者,其不動產出售委託契約書、不動產承購要約書、定金收據、不動產廣告稿、不動產說明書、不動產買賣契約書,應由經紀業指派經紀人簽章。(經紀§22

經紀業於不動產交易程序未完成前,自得依不動產實際交易進度或情況,適時不動產經紀業管理條例規定處理上開需用文件。

(三)解說責任

經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。

前項說明書提供解說前,應經委託人簽章。(經紀§23

(四)違反規定之處罰

1.A不動產經紀公司之處罰:

依經紀業管理條例第29條之規定,倘若違反第21條第一項、第二項或第22條第一項等規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。(經紀§29

2.甲經紀人之懲戒:

依經紀業管理條例第31條之規定,違反第22條、第22條規定者,應予申誡。(經紀§31

二、甲不動產代銷公司委託乙廣告公司,對其所代銷之不動產製作並刊登廣告。為招徠購屋者,甲不動產代銷公司要求以廣告公司在廣告上載明開車到市中心只要五分鐘;事後購屋者與甲不動產代銷公司對此廣告,產生爭議。試問甲不動產代銷公司與乙廣告公司,依公平交易法之規定,有何責任?請說明之。 (25)

【答】

依據「不動產經紀業廣告處理原則」廣告不實之查核分工之規定,倘若建商委託經紀業者從事銷售行為之不實廣告案件,依其個案具體情形,如建商與經紀業者俱為廣告主時,由公平會依公平法處理。

(一)本個案廣告不實之情形(交通狀況、時間)之判斷如下

本個案甲不動產代銷公司委託乙廣告公司,對其所代銷之不動產製作並刊登廣告。另為招徠購屋者,甲不動產代銷公司要求以廣告公司在廣告上載明開車到市中心只要五分鐘,事後購屋者與甲不動產代銷公司對此廣告,產生爭議。

(二)交易委員會針對個案有無違法之情形判斷如下

1.個案廣告是否對交通狀況、時間之表示與事實不符。

2.個案廣告是否對交通狀況、時間,以文字搭配圖示方式說明,未敘及驗證數據,或該數據以非通常得使用之道路狀況為計算標準。

(三)公平交易法對虛偽不實廣告標示或引人錯誤之禁止

1.依公平交易法第21條規定,事業不得在商品或廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於與商品相關而足以影響交易決定之事項,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

2.所定與商品相關而足以影響交易決定之事項,包括商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地,及其他具有招徠效果之相關事項。

3.事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品,不得販賣、運送、輸出或輸入。

4.前三項規定,於事業之服務準用之。(公平§21

(四)連帶損害賠償責任

1.廣告代理業在明知或可得而知情形下,仍製作或設計有引人錯誤之廣告,與廣告主負連帶損害賠償責任。

2.廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞,仍予傳播或刊載,亦與廣告主負連帶損害賠償責任。

3.廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞,而仍為薦證者,與廣告主負連帶損害賠償責任。(公平§21

4.倘若消費者因而受到損害時,本案例甲不動產代銷公司及乙廣告公司與興建之建設公司(廣告主)負連帶損害賠償責任。

(五)違反不公平競爭行為之行政責任

1.鑑於不動產交易價格高,惟所為廣告倘有不時,將使消費者陷於錯誤,而為不正確之選擇,且將導致市場競爭秩序上師其原有效能,有礙於是業間公平競爭。

2.依公平交易法第42條規定,主管機關對於違反第21條之事業,得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。(公平§42