105年不動產經紀相關法規申論題】

一、請依不動產經紀業管理條例之規定,詳述以下問題: 25分)

   ()何謂「不動產」?

   ()何謂「經紀人員」?

   ()不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,那些文件應由經紀業指派經紀人簽章?

【答】:

依不動產經紀業管理條例之規定,說明如下:

(一)何謂「不動產」:

1.不動產指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。

2.成屋指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。預售屋指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。(經紀§4

(二)何謂「經紀人員」:

1.指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。

2.仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。代銷業務指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。(經紀§4

(三)指派經紀人簽章之文件

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:

1.不動產出租、出售委託契約書。

2.不動產承租、承購要約書。

3.定金收據。

4.不動產廣告稿。

5.不動產說明書。

6.不動產租賃、買賣契約書。

不動產出租、出售委託書及不動產承租、承購要約書之簽章規定,於經營代銷業務者不適用之。

不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。(經紀§22

立法意旨:

經紀業及經紀人對於重要之交易文件,係為不動產經紀業管理條例中對經紀業重要之業務及責任上規範,而相關契約書係為委託人委託予經紀業於居間、代理之重要文書,不動產說明書為經紀業於執行業務過程中。為求其審慎在產權調查及出售流程,應指派具備專技國家考試及格暨領有不動產經紀人證書之經紀人,對於在不動產交易案件程序中,依不動產實際交易進度或情況,適時依規定處理上開文件,以保障交易者權益。

 

二、依不動產說明書應記載及不得記載事項,試述土地(素地)「使用管制內容」之應記載事項為何? 25分)

 

【答】:

依內政部公告之「不動產說明書應記載及不得記載事項」有關土地(素地)「使用管制內容」之應記載事項如下:

(一)使用分區或編定:

1.都市土地,以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。

2.非都市土地,以土地登記謄本記載為準。

3.若未記載者,應敘明其管制情形。

(二)法定建蔽率。

(三)法定容積率。

(四)開發方式限制:

如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者,應一併敘明。

(五)是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地,若是,應敘明其使用管制情形(非屬農業用地者免記載)。

(六)若屬土地開發者,應敘明下列事項:

1.是否位屬山坡地範圍,若是,應敘明其限制重點。

2.是否位屬依水土保持法公告禁止開發之特定水土保持區範圍,若是,應敘明其限制重點。

3.是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍,若是,應敘明其限制重點。

4.是否位屬依水利法劃設公告之排水設施範圍,若是,應敘明其限制重點。

5.是否屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區、史蹟保存區,若是,應敘明其限制重點。

6.是否屬飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區,若是,應敘明其限制重點。

7.是否屬自來水法規定之水質水量保護區,若是,應敘明其限制重點。

8.是否屬政府公告之土壤或地下水污染場址,若是,應敘明其限制重點。