108年不動產經紀相關法規申論題】

一、消費者保護法所規範之「企業經營者」之定義為何?而企業經營者從事不動產交易應負該法第7條所規定之商品及服務責任,請詳述該條所規定之商品或服務責任之構成要件及損害賠償為何?若消費者依商品或服務責任提起訴訟,得請請該法第51條懲罰性賠償金,請詳述該規定為何?另,詳述該法第10條,於何種情形下,企業經營者有回收義務?

【答】

  (一)企業經營者之定義

依消費者保護法第2條規定,指以設計、生產、製造、輸入、經銷      

商品或提供服務為營業者。

  (二)企業經營者商品及服務應負之責任

        依消費者保護法第7條規定,企業經營者對商品或服務責任之構成

        要件及損害賠償如下:

1.符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性:

從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者,於提供商品流通進入市場,或提供服務時,應確保該商品或服務,符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。

2.警告標示及緊急處理危險之方法:

商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者,應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。

3.企業經營者違反前述1.2.之規定,致生損害於消費者或第三人

時,應負連帶賠償責任。

4.無過失責任:

但企業經營者能證明其無過失者,法院得減輕其賠償責任。

  (三)懲罰性賠償金之請求

依本法所提之訴訟,依消費者保護法第51條規定,因企業經營者之故意所致之損害,消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金;但因重大過失所致之損害,得請求三倍以下之懲罰性賠償金,因過失所致之損害,得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。

  (四)企業經營者對於危險商品或服務之處理行為

1.依消費者保護法第10條規定,企業經營者於有事實足認其提供之商品或服務有危害消費者安全與健康之虞時,應即回收該批商品或停止其服務。但企業經營者所為必要之處理,足以除去其危害者,不在此限。

2.商品或服務有危害消費者生命、身體、健康或財產之虞,而未於明顯處為警告標示,並附載危險之緊急處理方法者,準用前述1規定。

 

二、不動產之買賣,如委由經紀業仲介者,不動產經紀業者應提出不動產經   紀業管理條例地22條第1項所規定之各類文件,其中包括不動產說明書,而該條例第22條第3項對經紀業所製作之不動產說明書內容有何限制規定?另不動產說明書有那些相關人等之簽章以及簽章之時間點?在執行業務過程中,不動產說明書應如何解說?何者為義務人且解說的對象為何人?當買賣雙方當事人簽訂買賣契約書時,應如何處置,該不動產說明書則視為或買賣契約書之一部分?若就不動產說明書之製作及執行過程,有經紀人員未盡其義務,至交易當事人受損害,則受損害者可請求何人負賠償責任?

【答】

依不動產經紀業第22條、第23條、第24條及第26條規定,不動產說明書為經紀業於執行業務過程中重要文件,經紀人員應對不動產說明書內容履行注意義務,以保障交易者之權益。其有關不動產說明書之簽章、製作、解說及交付等義務責任與未盡其義務損害賠償規定分述如下:

() 簽章與製作

 1.依不動產經紀業管理條例第22條第1項規定,不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章。

2.受託人應製作不動產說明書,並經委託人簽認後,將副本交由委託人留

存。

3.該條例第22條第3項規定,不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。

(二)解說

1.依不動產經紀業管理條例第23條規定,不動產說明書於提供解說前,應經委託人簽章。

2.經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。

3.經紀人員並負有誠實告知買方之義務,如有隱瞞不實,受託人與經紀人員負連帶法律責任。

綜上所述,經紀業應於「簽訂委託銷售契約書後」,製作不動產說明書,並於「解說前」將製作之不動產說明書由委託人及經紀人簽章。

  又,執行業務過程中,經紀人員應以不動產說明書向與委託人交易之相對

   人解說,經紀人員為義務人,解說之對象為委託人交易之相對人。

(三)交付

1.依不動產經紀業管理條例第24條規定,雙方當事人簽訂買賣契約書

時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之人,並由相對人在不

動產說明書上簽章。

2.不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。

(四)經紀業與經紀人員應負之損害賠償責任

    1.依不動產經紀業管理條例第26條第1項規定。因可歸責於經紀業之事

      由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。

    2.依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定。經紀業因經紀人員執行

      仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與     

      經紀人員負連帶賠償責任。