104年地政士-土地稅法規試題暨解答

一、某甲將下列土地及房屋(資料如下)於民國104515日贈與朋友乙,請問其應繳納之土地增值稅、契稅及贈與稅各為若干?(25分)

 

贈與之土地及房屋資料如下:

(一)土地

土地取得日期:民國8038日;面積:200平方公尺;前次移轉現值:10,000/平方公尺;贈與時公告土地現值:30,000/平方公尺物價指數:150;改良土地費用:300,000

(二)房屋

建物面積:100平方公尺;標準價格:800,000

答:

 

某甲君欲將土地及房屋贈與朋友乙君時,應繳納之土地增值稅之納稅義務人為取得所有權人(乙君)、契稅之納稅義務人為受贈人(乙君)及贈與稅之納稅義務人為贈與人(甲君),其應繳納之土地增值稅、契稅及贈與稅之稅額分述如下:

(一)土地增值稅之稅額

1.物價指數調整:

原規定地價或前次移轉時申報之現值,應按政府公告之物價指數調整後,再計算其土地漲價總數額,故先將前次移轉調整物價指數如下:

10,000×150%15,000元。

2.稅率決定:

土地漲價總數額超過前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額未達100%者,就其漲價總數額徵收增值稅20%。另甲君雖持有超過20年以上,但漲價數額並無超過稅率20%以上之部分,故無減徵之情形。

3.改良土地已支付之全部費用之扣減:

土地增值稅之徵收,應依照土地漲價總數額計算,土地漲價總數額應減去土地所有權人為改良土地已支付之全部費用。故改良土地費用300,000元應扣減。

4.所以乙君應繳納之增值稅稅額計算如下:

(30,00015,000)×200m2)-300,000)×20%540,000元。

(二)契稅之稅額

1.贈與契稅為其標準價格(契價)百分之六。

2.所以乙君應繳納之契稅稅稅額計算如下:

800,000×6%48,000元。

(三)贈與稅之稅額

1.先計算贈與總額:

贈與財產價值之計算,以贈與人贈與時之時價為準;所稱時價,
土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準。故贈與總額如下:

(30,000×200m2)+800,0006,800,000元。

2.贈與稅之計算為贈與稅納稅義務人每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。贈與稅之稅率為10%

3.故甲君應繳納之贈與稅稅額計算如下:

(6,800,0002,200,000)×10%460,000元。

4.不動產因贈與移轉而發生之土地增值稅、契稅倘若由受贈人繳納,可憑已繳納稅單影本自贈與總額中扣除計徵贈與稅,贈與稅稅額為課稅贈與淨額之10%

(6,800,000540,00048,000)2,200,000】×10%401,200元。

     

二、地價稅、土地增值稅及房屋稅之稅基各為何?其又如何核定或計算?
試分別依土地稅法及房屋稅條例之規定說明之。(25分)

答:

 

依土地稅法及房屋稅條例之規定,地價稅之稅額計徵基礎為地價總額;土地增值稅之稅額計徵基礎為土地漲價總數額;房屋稅之稅額計徵基礎為房屋現值,其計算或核計規定分述如下:

(一)地價稅之稅基為「地價總額」

1.地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內之地價總額計徵之。

2.所稱地價總額,指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價,經核列歸戶冊之地價總額。(土稅§15

3.土地增值稅。

(二)土地增值稅之稅基為「土地漲價總數額」

土地漲價總數額之計算,應自該土地所有權移轉或設定典權時,經核定之申報移轉現值中減除下列各項後之餘額,為漲價總數額:

1.規定地價後,未經過移轉之土地,其原規定地價。規定地價後,曾經移轉之土地,其前次移轉現值。

2.土地所有權人為改良土地已支付之全部費用,包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者,其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。(土稅§31

(三)房屋稅之稅基為「房屋現值」

有關房屋現值之評定與核計,其程序如下:

1.申報稅籍:

納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件,向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形;其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時,亦同。(房屋稅§7

2.評價與核計:

(1)不動產評價委員會評價:各直轄市、縣(市)(局)應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。

不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加,人數不得少於總額2/5。其組織規程由財政部定之。(房屋稅§9

(2)核計:主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準,核計房屋現值。(房屋稅§10

(3)計算公式:

房屋現值=
【核定單價×1-折舊率經歷年數)×面積×路段調整率】

 

三、房屋稅之稅率為何?在那些情形下,私有房屋之房屋稅減半徵收?試分別依房屋稅條例之規定說明之。(25分)

答:

 

(一)房屋稅之稅率

房屋稅稅率依房屋現值,按下列稅率課徵之:

1.住家用房屋:

供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現值1.2%;其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值1.5%,最高不得超過3.6%。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

2.非住家用房屋:

供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者,最低不得少於其房屋現值3%,最高不得超過5%;供人民團體等非營業使用者,最低不得少於其房屋現值1.5%,最高不得超過2.5%

3.房屋同時作住家或非住家用者:

應以實際使用面積,分別按住家用或非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者,課稅面積最低不得少於全部面積1/6。(房屋稅§5

4.供自住及公益出租人出租使用之認定標準如下:

(1)個人所有之住家用房屋符合下列規定,屬供自住使用:

1房屋無出租使用。

2供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

3本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

(2)房屋屬供公益出租人出租使用:指持有直轄市、縣(市)主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人,將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭供住家使用者。

(二)私有房屋有下列情形之一者,其房屋稅減半徵收

1.政府平價配售之平民住宅。

2.合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。

3.農會所有之自用倉庫及檢驗場,經主管機關證明者。

4.受重大災害,毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋。

依規定減免房屋稅者,應由納稅義務人於減免原因、事實發生之日起30日內申報當地主管稽徵機關調查核定之;逾期申報者,自申報日當月份起減免。(房屋稅§15

 

 

四、工程受益費之徵收原因、工程實際所需費用及納稅義務人各為何?試分別依工程受益費徵收條例之規定說明之。(25分)

擬答:

 

工程受益費為籌措公共工程經費普遍所採用的方法之一,論其性質,係屬行政收入而非稅收之一種,不同於一般之賦稅,故土地法第147條規定,「土地及其改良物,除依本法規定外,不得用任何名目征收或附加稅款。但因建築道路、堤防、溝渠、或其他土地改良之水陸工程,所需費用,得依法征收工程受益費。」其徵收原因、工程實際所需費用及納稅義務人分述如下:

(一)徵收原因

各級政府於該管區域內,因推行都市建設,提高土地使用,便利交通或防止天然災害,而建築或改善道路、橋梁、溝渠、港口、碼頭、水庫、堤防、疏濬水道及其他水陸等工程,應就直接受益之公私有土地及其改良物,徵收工程受益費;其無直接受益之土地者,就使用該項工程設施之車輛、船舶徵收之。(工程受益費§2

(二)工程實際所需費用

所稱工程實際所需費用,包括下列各種費用:

1.工程興建費。

2.工程用地之徵購費及公地地價。

3.地上物拆遷補償費。

4.工程管理費。

5.借款之利息負擔。

前項第2款之公地地價,以各該公地管理機關抵繳同一工程所應繳納之工程受益費數額為限。(工程受益費§3

(三)納費義務人

1.工程受益費向公告徵收時之土地所有權人徵收之;其設有典權者,向典權人徵收;放領之公地,向其承領人徵收。所有權人或典權人未自行使用之不動產,經催徵而不繳納者,得責由承租人或使用人扣繳或墊繳之。(工程受益費§8

2.土地及其改良物不屬同一人者,其應徵之工程受益費,由土地所有權人及土地改良物所有權人分擔;其分擔比率,由辦理工程之各級政府定之。

3.前述2.之土地改良物在未繳清全部受益費以前,如因土地租賃期限屆滿而予以拆除,由土地所有權人負責繳納未到期之部分;如係於租賃期間內拆除或改建,由改建人負責繳納之。(工程受益費§9

4.以車輛、船舶為徵收標的之工程受益費,向使用之車輛或船舶徵收之。(工程受益費§10