102年地政士-土地稅法規試題暨解答

一、甲與乙各有房屋乙棟,甲所有之房屋評定標準價格為60萬元,乙所有之房屋評定標準價格為100萬元;今甲乙交換其房屋,差額以現金補償,契約於民國10241日成立,甲於當年55日申報契稅,乙則於當年57日申報契稅。請依據現行契稅條例規定說明及試算甲、乙各需繳納之契稅及怠報金。(25分)

答:

 

(一)交換契稅之納稅義務人

1.交換契稅,應由交換人估價立契,各就承受部分申報納稅。

2.交換有給付差額價款者,其差額價款,應依買賣契稅稅率課徵。
(契稅§6

(二)稅率

1.買賣契稅為其契價百分之六。

2.交換契稅為其契價百分之二。(契稅§3

故甲、乙因交換所有權,各應鈉契稅如下

(1)甲應納之契稅:60萬元×2%+(100萬-60萬)×6%36,000

(2)乙應納之契稅:60萬元×2%12,000

(三)申報契價與怠報金規定

1.納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起,或因占有而依法申請為所有人之日起30日內,填具契稅申報書表,檢附公定格式契約書及有關文件,向當地主管稽徵機關申報契稅。(契稅§16

2.納稅義務人不依規定期限申報者,每逾3日,加徵應納稅額1%之怠報金,但最高以應納稅額為限。但不得超過新台幣15千。
(契稅§24

3.甲、乙各需繳納之怠報金:

甲逾5日,怠報金為應納稅額之1%36,000元×1%360

乙逾7日,怠報金為應納稅額之2%12,000元×2%240

 

二、作農業使用之農業用地,及一部分農業用地依法律變更為非農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。試分別說明「農業用地」的法律依據及範圍,以及那些情形下農業用地依法變更為非農業用地,亦得申請不課徵土地增值稅。(25分)

答:

 

(一)依土地稅法第39條之2所稱「農業用地」其法律依據及範圍如下:

1.農業發展條例第3條第十一款所稱之耕地。

2.依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地,或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。

3.依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。

4.依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。

5.依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質,經國家公園管理機關會同有關機關認定合於前1.2.3.款規定之土地。

(土稅細§57

(二)農業用地經依法律變更為非農業用地,經該法律主管機關認定符合下列各款情形之一,並取得農業用地作農業使用證明書者,得適用本法第39條之2第一項規定,不課徵土地增值稅:

1.依法應完成之細部計畫尚未完成,未能准許依變更後計畫用途使用者。

2.已發布細部計畫地區,都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收,於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前,未依變更後之計畫用途申請建築使用者。(土稅細§57-1(本條條文已刪除)

三、遺產及贈與稅價值之計算,以被繼承人死亡時或贈與人贈與之時價為準。請問土地、永佃權、典權及設定有期間與年租之地上權者,如何定其價值?試依據遺產及贈與稅法及其施行細則分別說明之。(25分)

答:

 

(一)中華民國境內或境外之財產,按被繼承人死亡時或贈與人贈與時之財產所在地認定之

1.不動產及附著於不動產之權利,以不動產之所在地為準。

2.遺產及贈與財產價值之計算,以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準;被繼承人如係受死亡之宣告者,以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。本法中華民國84115日修正生效前發生死亡事實或贈與行為而尚未核課或尚未核課確定之案件,其估價適用修正後之前項規定辦理。(遺贈§9§10

(二)土地、永佃權、典權及設定有期間與年租之地上權者,如何定其價值

1.土地:

所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準。(遺贈§10

2.永佃權:

永佃權價值之計算,均依1年應納佃租額之五倍為標準。(遺贈施§32

3.典權:

典權以典價為價額。(遺贈細§33

4.設定有期間與年租之地上權者:

地上權之設定有期限及年租者,其賸餘期間依下列標準估定其價額:

(1)賸餘期間在5年以下者,以1年地租額為其價額。

(2)賸餘期間超過5年至10年以下者,以1年地租額之二倍為其價額。

(3)賸餘期間超過10年至30年以下者,以1年地租額之三倍為其價額。

(4)賸餘期間超過30年至50年以下者,以1年地租額之五倍為其價額。

(5)賸餘期間超過50年至100年以下者,以1年地租額之七倍為其價額。

(6)賸餘期間超過100年者,以1年地租額之十倍為其價額。
(遺贈細§31

四、那些房屋及土地屬於特種貨物,應課徵特種貨物及勞務稅?又在那些情形下房屋及土地不屬於特種貨物?試依據特種貨物及勞務稅條例規定說明之。(25分)

答:

 

(一)課徵項目

特種貨物,不動產部分項目如下:

1.房屋、土地:持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地。(特銷稅§2

2.指在中華民國境內銷售不動產之認定指銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地。(特銷稅§3

(二)有第2條第一項第一款所定之特種貨物,有下列情形之一,免徵特種貨物及勞務稅:

1.所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一間房屋(含坐落基地),辦竣戶籍登記並有自住事實,且在持有期間無供營業使用或出租者。

2.所有權人符合第(一)點規定,但本人或其配偶購買房屋,只要在完成新房地移轉登記之日起1年內出售該第一間房屋,或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地,而且出售後仍符合第(一)點規定,即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有一間房屋,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租。

3.銷售與各級政府或各級政府銷售。

4.經核准不課徵土地增值稅者。

5.依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉。

6.銷售因繼承或受遺贈取得。

7.營業人興建房屋完成後第一次移轉。

8.依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。

9.依銀行法第76條或其他法律規定處分,或依目的事業主管機關命令處分。

10.所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售。

11.銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋。

12.確屬非短期投機經財政部核定者。(特銷稅§5(奢侈稅不動產課徵部分已停徵)