107年不動產經紀相關法規申論題】

一、依公寓大廈管理條例規定,住戶有何種情形時,管理委員會促請其改善卻未改善者,管理委員會得訴請法院強制其遷離?如該住戶為區分所有權人時,管理委員會如何聲請法院強制拍賣其區分所有權?(25)

【答】:

      依據公寓大廈管理條例第22條之規定,有住戶違反其規定時,其有關強制遷離與強制出讓之要件分述如下:

(一)強制遷離

住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:

1. 積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

2. 違反本條例規定經依第49條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。其第49條第一項第一款至第四款分別為:

(1)區分所有權人對專有部分之利用違反第5條規定妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益。

(2)住戶違反第8條第一項或第9條第二項關於公寓大廈變更用限制規定,經制止而不遵從者。

(3)住戶違反第15條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。

(4)住戶違反第16條第二項或第三項規定者私設障礙及破壞構造。

3. 其他違反法令或規約情節重大者。

(二)強制出讓與聲請拍賣

1.  住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

2.  受償順序:

拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。

 

二、依不動產經紀業管理條例規定,經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬。何謂差價?如違反規定時,已收取之差價或其他報酬應如何處理?依法該經紀業及經紀人員有何處罰規定?(25)

【答】:

      依據不動產經紀業管理條例第4條、第19條之規定,有關「差價」之意義、報酬之收取規定與收取差價或其他報酬之處置規定及第29條及第31條之規定,經紀業及經紀人員違反其規定之相關處罰分述如下:

(一)  差價之意義

  係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。

(二)  報酬之收取規定及收取差價之處

1.經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。

2.違反規定者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。

(三)  經紀業及經紀人員違反條例規定之處罰

1.經紀業之處罰:

(1)違反第19條第一項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。

(2)經紀業經依前述(1)處罰並限期改正而屆期未改正者,應按次處罰。

2. 經紀人員之懲戒:

(1)違反第19條第一項規定者,應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分。

(2)受停止執行業務處分如累計達五年以上者,廢止其經紀人員證書或證明。