106年不動產經紀相關法規申論題】

一、何謂約定專用部分?公寓大廈之起造人於申請建造執照時成立之約定專用部分,區分所有權人會議之決議是否可以予以變更? (25)

【答】

(一)    約定專用部分之意義:

指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

而共用部分,指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。(公寓§3

(二)   區分所有權人會議之決議效力,法規對於決議事項,在決議前必需完成辦理一定程序的規定事項, 否則其決議不生效力:

  1. 起造人遵行申報之規定:

依公寓大廈管理條例第56條第一項規定,公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。(公寓§56

  2. 區分所有權人會議之決議,未經依下列事項辦理者,不生效力:

(1)依公寓大廈管理條例第33條規定,依第56條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意,否則決議不生效力。

(2)例外情形:

但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限。(公寓§33

 

二、何謂定型化契約?中央主管機關為促進定型化契約之公平化,依消費者保護法之規定,擬訂定型化契約應記載或不得記載事項。其內容得包括那些項目?(25)

【答】

() 定型化契約之意義:

指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。

而定型化契約條款,指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面,其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者,亦屬之。(消保§2

() 中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。

 1.應記載事項,依契約之性質及目的,其內容得包括:

(1)契約之重要權利義務事項。

(2)違反契約之法律效果。

(3)預付型交易之履約擔保。

(4)契約之解除權、終止權及其法律效果。

(5)其他與契約履行有關之事項。

 2.不得記載事項,依契約之性質及目的,其內容得包括:

(1)企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。

(2)限制或免除企業經營者之義務或責任。

(3)限制或剝奪消費者行使權利,加重消費者之義務或責任。

(4)其他對消費者顯失公平事項。(消保§17