94年不動產經紀相關法規申論題】

一、何謂經紀業?依不動產經紀業管理條例規定,經紀業應有之法律義務與責任為何?

【答】

(一)經紀業之意義

指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。

1.仲介業務:

指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。

2.代銷業務:

指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。(經紀§4

(二)有關於經紀業之法律義務及責任,分述如下

1.證照及文件揭示:

該條例第18條規定:「經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處;其為加盟經營者,應併標明之。」及第20條規定:「經營仲介業務者應揭示服務報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。」

2.不得賺取差價:

該條例第19條第1項規定:「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」

3.廣告銷售真實:

(1)經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。

(2)前項廣告及銷售內容,應與事實相符,並註明經紀業名稱。

(3)廣告及銷售內容與事實不符者,應負損害賠償責任。

4.指派經紀人簽章:

該條例第22條第1項規定,不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:

(1)不動產出租、出售委託契約書。

(2)不動產承租、承購要約書。

(3)定金收據。

(4)不動產廣告稿。

(5)不動產說明書。

(6)不動產租賃、買賣契約書。

1款及第2款之規定,於經營代銷業務者不適用之。

5.申報及登錄案件實際交易資訊之責任:

經營仲介業務者,對於買賣或租賃委託案件,應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

6.損害賠償責任:

該條例第26條第1項規定:因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。

7.遵守經紀業倫理規範:

該條例第7條第6項規定:全國聯合會應訂立經紀業倫理規範,提經會員代表大會通過後,報請中央主管機關備查。

8.受主管機關檢查:

該條例第27條規定:主管機關檢查經紀業之業務,經紀業不得拒

二、依公寓大廈管理條例,說明規約及視為規約之意義,並請列舉應經規約約定之事項,以及區分所有權之繼受人的權利、義務為何?

【答】

(一)規約及視為規約之意義

1.規約之意義:

公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。(公寓§§3

2.視為規約之意義:

指公寓大厦之起人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約。(公寓§§56

(二)有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。茲列舉應經規約約定之事項如下:

1.專有部分之範圍。

2.共用部分之範圍。

3.有無約定專用、共用部分。

4.管理費或使用費及其數額。

5.公共基金之數額及其運用方式。

6.是否有管理組織及其管理方式。

7.有無使用手冊?如有,應檢附。

(三)而規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力。

1.約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

2.各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

3.禁止住戶飼養動物之特別約定。

4.違反義務之處理方式。

5.財務運作之監督規定。

6.區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

7.糾紛之協調程序。(公寓§23

(四)權利義務之繼受

1.區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。

2.公寓大廈專有部分之無權占有人,應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。
(公寓§24

三、公平交易法禁止事業為虛偽、不實廣告標示、表徵有何具體規範?又對於虛偽不實廣告之廣告代理業或廣告媒體業者或廣告薦證者,課以那些責任?請列舉說明之。

【答】

(一)虛偽不實廣告標示及引人錯誤之表徵之禁止

1.事業不得在商品或廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於與商品相關而足以影響交易決定之事項,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

2.所定與商品相關而足以影響交易決定之事項,包括商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地,及其他具有招徠效果之相關事項。

3.事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品,不得販賣、運送、輸出或輸入。

 前三項規定,於事業之服務準用之。

(二)廣告代理業、廣告媒體業及廣告薦證者之連帶損害賠償責任

1.廣告代理業在明知或可得知情形下,仍製作或設計有引人錯誤之廣告,與廣告主負連帶損害賠償責任。

2.廣告媒體業在明知或可得知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞,仍予傳播或刊載,亦與廣告主負連帶損害賠償責任。

3.廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞,而仍為薦證者,與廣告主負連帶損害賠償責任。但廣告薦證者非屬之知名公眾人物、專業人士或機構僅受廣告主報酬十倍之範圍內,與廣告主負連帶損害賠償責任。

 所稱廣告薦證者,指廣告主以外,於廣告中反映其對商品或服務之意見、信賴、發現或親身體驗結果之人或機構。(公平§21

(三)預售屋廣告不實案例

1.預售屋廣告引人錯誤之案例:

某建設有限公司,投資興建之土地使用分區為「丁種建地」建築物,於所印製、使用的海報及報紙中刊載:「回家的路比別人更寬闊」、「清一色透天別墅群」、「打開大門,就是自家私人大花園」、「稀有透天別墅」等文字,除了未明確表示本案商品建築物之用途為供工業使用之「廠房、單身宿舍、辦公室」外,觀其廣告整體效果,其以「一般住宅」之銷售廣告用語為表示或表徵,使得購屋者無法明顯區分其係「廠房、宿舍、辦公室」,不得移供「住宅」之用。

2.違反公平交易法相關規定之罰則與法律責任:

主管機關對於違反第21條規定之事業,得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。(公平§42

 

四、請說明通訊交易與訪問交易之意義,並敘明判斷二者之區別為何?

【答】

(一)意義

1.通訊交易:

指企業經營者以廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙、雜誌、網際網路、傳單或其他類似之方法,使消費者未能檢視商品而與企業經營者所為之買賣。

2.訪問交易:

指企業經營者未經邀約而在消費者之住居所或其他場所從事銷售,所為之買賣。(消保§3

(二)兩者間之區別

1.通訊交易以傳播媒體進行銷售,訪問交易以親自拜訪銷售。

2.通訊交易之重點在消費者未能事先檢視商品,訪問交易之重點在企業經營這位經邀約而從事拜訪。

3.通訊交易因非現場銷售,消費者未能檢視商品,商品經常發生瑕疵現象;訪問交易常因促銷而使消費者未能審慎考慮,兩者皆屬未經審慎考慮下所致之消費行為,易生消費糾紛。

(三)猶豫期之規定

1.通訊交易或訪問交易之消費者,得於收受商品或接受服務後七日內,以退回商品或書面通知方式解除契約,無須說明理由及負擔任何費用或對價。但通訊交易有合理例外情事者,不在此限。

2.前項但書合理例外情事,由行政院定之。

3.企業經營者於消費者收受商品或接受服務時,未依前條第一項第三款規定提供消費者解除契約相關資訊者,第一項七日期間自提供之次日起算。但自第一項七日期間起算,已逾四個月者,解除權消滅。(消保§19