93年不動產經紀相關法規申論題】

一、何謂定型化契約?定型化契約應本何種原則訂定?其契約條款如有疑義時,應以對何人有利之解釋為之?定型化契約中之條款有那些情形推定其顯失公平?

【答】

(一)定型化契約之意義

以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。

所謂定型化契約條款,乃指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。(消保§3

(二)消費者保護法為解決締約雙方當事人地位不平等問題,特別規定企業經營者在定型化契約中所用之條款,應遵守下列原則:

1.平等互惠原則:

企業經營者在定型化契約中所用之條款,應本平等互惠之原則。

2.有疑義時,應為有利於消費者之解釋:

定型化契約條款如有疑義時,應為有利於消費者之解釋。(消保§11

3.誠實信用原則:

定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平

(1)違反平等互惠原則者。

(2)條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

(3)契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。(消保§12

二、公平交易法規範事業不得為聯合行為,但有那些情形,因有益於整體經濟與公共利益,經申請中央主管機關許可者,不在此限?

【答】

事業不得為聯合行為。但有下列情形之一,而有益於整體經濟與公共利益,經申請中央主管機關許可者,不在此限:

(一)為降低成本、改良品質或增進效率,而統一商品或服務之規格或型式。

(二)為提高技術、改良品質、降低成本或增進效率,而共同研究開發商品、服務或市場。

(三)為促進事業合理經營,而分別作專業發展。

(四)為確保或促進輸出,而專就國外市場之競爭予以約定。

(五)為加強貿易效能,而就國外商品或服務之輸入採取共同行為。

(六)因經濟不景氣,致同一行業之事業難以繼續維持或生產過剩,為有計畫適應需求而限制產銷數量、設備或價格之共同行為。

(七)為增進中小企業之經營效率,或加強其競爭能力所為之共同行為。

(八)其他為促進產業發展、技術創新或經營效率所必要之共同行為。

主管機關收受前項之申請,應於三個月內為決定;必要時得延長一次。(公平§15

三、公寓大廈起造人之義務為何?試依公寓大廈管理條例之規定,彙整說明之。

【答】

依公寓大廈管理條例之規定,起造人之義務如下:

(一)申請建造執照與辦理產權登記

1.遵行申報制度:

公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約。(公寓§56

2.依使用執照所記載之用途及測繪規定,辦理建物所有權第一次登記:

公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定,辦理建物所有權第一次登記:

獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界。建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界。附屬建物以其外緣為界辦理登記。有隔牆之共用牆壁,依第2款之規定,無隔牆設置者,以使用執照竣工平面圖區分範圍為界,其面積應包括四周牆壁之厚度。(公寓§56

3.建物與基地權利一體化:

公寓大廈管理條例第四條第二項規定:「專有部分得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」。(公寓§4

(二)相關設備正常移交

1.起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說,於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,移交之。

2.前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於一個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。

(三)銷售限制

1.公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。

2.公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備,讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。(公寓§58

(四)提存公共基金

起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。(公寓§18

(五)召開第一次區分所有權會議並報備成立公寓大廈管理組織

公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。(公寓§28

四、試依不動產經紀業管理條例之規定,說明「不動產經紀人」於執行業務時之規範。

【答】

有關於經紀人於執行業務時之規範分述如下:

(一)經紀人員應專任一職

經紀人員應專任一經紀業,並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者,不在此限。(經紀§16

(二)不得賺取差價

經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。(經紀§19

(三)應由經紀人簽章之文件

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:

1.不動產出租、出售委託契約書。

2.不動產承租、承購要約書。

3.定金收據。

4.不動產廣告稿。

5.不動產說明書。

6.不動產租賃、買賣契約書。

1款及第2款之規定,於經營代銷業務者不適用之。(經紀§22

(四)不動產說明書解說

經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。(經紀§23

(五)掣給收據

經紀人員收受委託人或與委託人交易之相對人之有關文件,應掣給收據。
(經紀施§23

(六)保守秘密

經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密,不得無故洩漏。(經紀§25

(七)損害賠償責任

經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。(經紀§26

(八)遵守經紀業倫理規範

全國聯合會應訂立經紀業倫理規範,提經會員代表大會通過後,報請中央主管機關備查,經紀人員應遵守經紀業倫理規範。(經紀§7