92年不動產經紀相關法規申論題】

一、擬將公寓大廈之共用部分作為約定專用部分時,其程序應如何為之?又有關約定專用部分,有何限制?試依公寓大廈管理條例之規定,分別說明之。

【答】

(一)應經區分所有權人會議通過

1.區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。(公寓§31

2.特別要件:

依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。

但該約定專用部分顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限。(公寓§33

(二)共部分不得為約定專用部分

公寓大樓共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:

1.公寓大廈本身所占之地面。

2.連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。

3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

4.約定專用有違法令使用限制之規定者。

5.其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分(公寓§7

二、試依不動產經紀業管理條例之規定,彙整說明其關於不動產說明書之規範內容。

【答】

(一)簽章與製作

1.不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章。

2.受託人製作不動產說明書,並經委託人簽認後,將副本交由委託人留存。

3.經紀業應依法令規定對消費者揭露不動產說明書應記載之內容,不得有蓄意矇蔽欺罔之行為。(倫理規範§10)

(二)解說

1.經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。

2.前項說明書於提供解說前,應經委託人簽章。

3.經紀人員並負有誠實告知買方之義務,如有隱瞞不時,受託人與其經紀人員應連帶負法律責任。

(三)記載內容:

不動產說明書,應記載事項及不得記載項由中央主管機關定之。

(四)交付

1.雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之人,並由相對人在不動產說明書上簽章。

2.前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。(經紀§222324

三、何謂消費爭議?消費爭議之處理方式有那幾種?試依消費者保護法說明之。

【答】

(一)消費爭議之意義

依消費者保護法第2條第4款規定,指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。(消保§2

(二)消費爭議的處理方式

依消費者保護法之規定,消費爭議的處理方式計有三種,說明如下:

1.申訴:

消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時,消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。

企業經營者對於消費者之申訴,應於申訴之日起十五日內妥適處理之。

消費者依第1項申訴,未獲妥適處理時,得向直轄市、縣(市)政府消費者保護官申訴。(消保§43

2.申請調解:

消費者申訴未能獲得妥適處理時,得向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解,調解成立者應作成調解書。(消保§44

直轄市、縣(市)政府應設消費爭議調解委員會,置委員七名至二十一名

。其委員以直轄市、縣(市)政府代表、消費者保護官、消費者保護團體

代表、企業經營者所屬或相關職業團體代表、學者及專家充任之,以消費

者保護官為主席,其組織另定之。(消保§45

3.提起消費訴訟:

(1)消費者提出申訴及調解後,仍未能獲得妥適處理,得依法提起消費訴訟;消費訴訟,得由消費關係發生地之法院管轄。(消保§47

(2)消費者未經申訴或調解,亦可逕行提起消費者訴訟。

三、試述不動產經紀人與經紀營業員之執業資格為何?

【答】

(一)經紀人員之意義

指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。(經紀§4)

(二)不動產經紀人執業資格

1.考試及格:

中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書者,得充不動產經紀人。

2.一年以上經紀營業員經驗:

經不動產經紀人考試及格者,應具備一年以上經紀營業員經驗,始得向直轄市或縣(市)政府請領經紀人證書。

前項經紀營業員經驗,依下列情形之一認定:

(1)取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明者。

(2)本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明者。(經紀§14

(3)申請不動產經紀人證書時,應檢附合法經紀業開立之仲介或代銷業務所得扣繳資料證明文件,始得採計其經紀營業員經驗。

3.效期與換證規定:

經紀人證書有效期限為四年,期滿時,經紀人應檢附其於四年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練三十個小時以上之證明文件,向直轄市或縣(市)政府辦理換證。

(三)經紀營業員執業資格

1.經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格,並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者,得充任不動產經紀營業員。

2.前項經紀營業員訓練不得少於三十個小時,其證明有效期限為四年,期滿時,經紀營業員應檢附完成訓練二十個小時以上之證明文件,向中央主管機關指定之機構、團體重新辦理登錄。

登錄及發證費用,由中央主管機關定之。

訓練機構、團體之認可資格、程式、廢止認可條件、經紀營業員之訓練資格、課程、收費費額及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。(經紀§13

(四)外國人任經紀人員之規定

外國人得依中華民國法律應不動產經紀人考試或參加營業員訓練。

前項領有及格證書或訓練合格並依第13條第二項登錄及領有證明之外國人,應經中央主管機關許可,並遵守中華民國一切法令,始得受僱於經紀業為經紀人員。

外國人經許可在中華民國充任經紀人員者,其有關業務上所為之文件、圖說,應以中華民國文字為之。(經紀§38

四、試依不動產經紀業管理條例及其施行細則之規定說明下列問題

(一)本國人欲請領不動產經紀人證書時,應如何為之?

(二)由經紀業仲介或代銷不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售者,依法那些文件應由經紀人簽章?

【答】

(一)本國人請領經紀人證書之程序

經不動產經紀人考試及格者,應具備一年以上經紀營業員經驗,始得向直轄市或縣(市)政府請領經紀人證書。

前項經紀營業員經驗,依下列情形之一認定:

1.取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明者。

2.本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明者。

有第6條第1項第1款至第4款或第7款情形之一者,不得充任經紀人員。已充任者,應撤銷或廢止其證書或證明。(經紀§14

(二)請領經紀人證書應備文件

請領不動產經紀人證書,應檢附下列文件,向戶籍所在地直轄市或縣(市)主管機關申請之:

1.申請書。

2.身分證明文件影本。

3.申請人最近一年內直4公分、寬2.8公分正面脫帽半身相片一式二張。

4.不動產經紀人考試及格證書及其影本。

5.一年以上經紀營業員經驗證明文件及其影本。

直轄市或縣(市)主管機關受理前項申請,經審查合於規定者,應發給不動產經紀人證書,並退還前項第4款及第5款文件原本;不合規定者,應通知其於十五日內補正,屆期未補正者,駁回其申請,並退還前項第2款至第5款文件。(經紀施§15

(三)應由經紀人簽章之文件

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:

1.不動產出租、出售委託契約書。

2.不動產承租、承購要約書。

3.定金收據。

4.不動產廣告稿。

5.不動產說明書。

6.不動產租賃、買賣契約書。

前項第1款及第2款之規定,於經營代銷業務者不適用之。

1項第5款之不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。(經紀§22

五、解釋名詞

(一)專有部分。

(二)約定專用部分。

(三)預售屋。

(四)聯合行為。

(五)經紀人員。

【答】

(一)專有部分

指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。

(二)約定專用部分

公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。(公寓§3

(三)預售屋

指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。(經紀§4

(四)聯合行為

1.本法所稱聯合行為,指具競爭關係之同一產銷階段事業,以契約、協議或其他方式之合意,共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行為,而足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者。

2.所稱其他方式之合意,指契約、協議以外之意思聯絡,不問有無法律拘束力,事實上可導致共同行為者。

3.聯合行為之合意,得依市場狀況、商品或服務特性、成本及利潤考量、事業行為之經濟合理性等相當依據之因素推定之。

4.2條第二項之同業公會或其他團體藉章程或會員大會、理、監事會議決議或其他方法所為約束事業活動之行為,亦為本法之聯合行為。(公平§14

(五)經紀人員

指經紀人或經紀營業員。

經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。(經紀§4