91年不動產經紀相關法規申論題】

一、依不動產經紀業管理條例規定,經紀業應於辦妥公司登記或商業登記後,繳存營業保證金,試問經紀業得於何時請求退還原繳之營業保證金?請求退還營業保證金時應檢附之文件為何?

【答】

(一)營業保證金之退還時機

1.經紀業因合併、變更組織時對其所繳存之營業保證金之權利應隨之移轉。其因申請解散者,得自核准註銷營業之日滿一年後二年內,請求退還原繳存之營業保證金。但不包括營業保證金之孳息。(經紀§9

2.請求退還原繳存之營業保證金,係指下列情形之一:

(1)公司組織申請解散者。

(2)商號組織申請歇業者。

(3)營業項目經變更登記後,該公司或商號已無不動產仲介經紀業及不動產代銷經紀業而組織仍存續者。(經紀施§13-1

(二)請求退還原繳存營業保證金應檢附之文件

1.經紀業依前條規定請求退還原繳存之營業保證金者,應檢附直轄市或縣(市)主管機關核發之核准註銷營業證明文件及其他經中央主管機關規定之文件。

2.經紀業向直轄市或縣(市)主管機關申請核准註銷營業者,應檢附公司或商業登記主管機關核發之公司解散、商號歇業或公司、商號營業項目變更登記證明文件。

3.直轄市或縣(市)主管機關於核准註銷營業後,應通知該經紀業所屬之同業公會轉知其全國聯合會。(經紀施§13-2

二、何謂「分期付款」?消費者保護法對於分期付款買賣之要式性有何規定?試說明之。

【答】

(一)分期付款之意義

指買賣契約約定消費者支付頭期款,餘款分期支付,而企業經營者於收受頭期款時,交付標的物與消費者之交易型態。(消保§2

(二)分期付款買賣契約書之要式性

1.書面主義:

企業經營者與消費者分期付款買賣契約應以書面為之。

2.契約書應載明下列事項:

(1)頭期款。

(2)各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之差額。

(3)利率。

企業經營者未依前項規定記載利率者,其利率按現金交易價格週年利率5%計算之。

企業經營者違反第2項第1款、第2款之規定者,消費者不負現金交易價格以外價款之給付義務。(消保§21

三、何謂「住戶」?住戶應遵守之事項有那些?試依公寓大廈管理條例規定說明之。

【答】

(一)住戶之意義

指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。(公寓§3-8

(二)住戶應遵守下列事項

1.於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶安寧、安全及衛生。

2.他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

3.管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

4.於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

5.其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。(公寓§6

四、在公平交易法中,對於「獨占」、「獨占事業」如何界定?試說明之。

【答】

依公平交易法第7條及第8條規定,獨占之意義與獨占事業之界定分述如下:

(一)獨占及視為獨占之意義

1.獨占:

謂事業在相關市場處於無競爭狀態,或具有壓倒性地位,可排除競爭之能力者。

2.視為獨占:

二以上事業,實際上不為價格之競爭,而其全體之對外關係,具有前項規定之情形者,視為獨占。(公平§7

(二)獨占事業之界定

事業無下列各款情形者,不列入獨占事業認定範圍:

1.一事業在相關市場之佔有率達二分之一。

2.二事業全體在相關市場之佔有率達三分之二。

3.三事業全體在相關市場之佔有率達四分之三。

有前項各款情形之一,其個別事業於相關市場占有率未達十分之一或上一會計年度事業總銷售金額未達主管機關所公告之金額者,該事業不列入獨占事業之認定範圍。

事業之設立或事業所提供之商品或服務進入相關市場,受法令、技術之限制或有其他足以影響市場供需可排除競爭能力之情事者,雖有前二項不列入認定範圍之情形,主管機關仍得認定其為獨占事業。(公平§8