90年不動產經紀相關法規申論題】

一、依據「不動產經紀業管理條例」第四條之規定,經紀人之職務為何?該條例第22條規定那些文件,應由經紀業指派經紀人簽章?

【答】

(一)經紀人之職務:

經紀人之職務為執行仲介或代銷業務。

1.仲介業務:

指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。

2.代銷業務:

指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。(經紀§4

(二)應由經紀人簽章之文件:

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:

1.不動產出租、出售委託契約書。

2.不動產承租、承購要約書。

3.定金收據。

4.不動產廣告稿。

5.不動產說明書。

6.不動產租賃、買賣契約書。

前項第1款及第2款之規定,於經營代銷業務者不適用之。

1項第5款之不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。(經紀§22

二、何謂定型化契約?定型化契約中之條款有那些情形,則推定其顯失公平?試依消費者保護法之規定明說之。

【答】

(一)定型化契約之意義:

1.以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。

2.定型化契約條款指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面,其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者,亦屬之。(消保§2

(二)定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效

定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:

1.違反平等互惠原則者。

2.條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

3.契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。
(消保§12

三、請問依公寓大廈管理條例之規定,區分所有權人或住戶積欠管理費時,管理負責人或管理委員會該如何處理?

【答】

依公寓大廈管理條例第21條及第22條規定,區分所有權人或住戶積欠管理費時,管理負責人或管理委員會處理措施如下:

(一)定期催繳

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

(二)強制遷離

住戶有積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1%者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

(三)強制出讓

1.住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

2.拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同(公寓§§21-22

四、區分所有權人會議之召集人如何產生?又區分所有權人會議決議之方法為何?試依公寓大廈管理條例之規定,分別申述之。

【答】

(一)區分所有權人會議之意義

指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。(公寓§§3

(二)召集人之產生

1.第一次會議召集人:

(1)公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。(公寓§28

(2)於公寓大廈管理條例施行前已取得建照執照之公寓大廈,其區分所有權人應互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議。(公寓§55

2.法定召集人:

由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。

3.互推召集人:

無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。

4.指定臨時召集人至互推召集人:

召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。(公寓§25

(三)區分所有權人會議決議之方法

1.表決權之計算:

(1)各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。

(2)區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。

(3)區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席;受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。(公寓§27

2.決議之作成之出席與同意:

區分所有權會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。(公寓§31

六、解釋名詞:

(一)定型化契約

(二)分期付款

(三)聯合行為

(四)專有部分

(五)共用部分

【答】

(一)定型化契約

指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。

定型化契約條款指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面,其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者,亦屬之。(消保§2

(二)分期付款

指買賣契約約定消費者支付頭期款,餘款分期支付,而企業經營者於收受頭期款時,交付標的物與消費者之交易型態。(消保§2

(三)聯合行為

1.意義:

本法所稱聯合行為,指具競爭關係之同一產銷階段事業,以契約、協議或其他方式之合意,共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行為,而足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者。

2.其他方式之合意;

前項所稱其他方式之合意,指契約、協議以外之意思聯絡,不問有無法律拘束力,事實上可導致共同行為者。

3.合意依據之因素推定:

聯合行為之合意,得依市場狀況、商品或服務特性、成本及利潤考量、事業行為之經濟合理性等相當依據之因素推定之。

4.同業公會或其他團體下列行為亦屬聯合行為:

2條第二項之同業公會或其他團體藉章程或會員大會、理、監事會議決議或其他方法所為約束事業活動之行為,亦為本法之聯合行為。(公平§14

(四)專有部分

指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。

(五)共用部分

指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。(公寓§3