89年不動產經紀相關法規申論題】

一、公寓大廈之重建,於那些情形下,可不經過全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意?

【答】

依公寓大廈管理條例第13條及第14條規定,有關公寓大廈之重建之同意與例外情形及其相關規定分述如下:

(一)重建之同意與例外情形

公寓大廈之重建,應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。

但有下列情形之一者,可不經過全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意:

1.配合都市更新計畫而實施重建者。

2.嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。

3.因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者。(公寓§13

(二)不同意重建或同意後不依決議履行之處理

公寓大廈有前條第2款或第3款所定情形之一,經區分所有權人會議決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。

前項之受讓人視為同意重建。

重建之建造執照之申請,其名義以區分所有權人會議之決議為之。(公寓§14

二、何謂獨占?獨占事業不得有那些行為?試敘之。

【答】

依公平交易法第7條及第9條規定,獨占之意義與獨占事業禁止之行為分述如下:

(一)獨占及視為獨占之意義

1.獨占:

謂事業在相關市場處於無競爭狀態,或具有壓倒性地位,可排除競爭之能力者。

2.視為獨占:

二以上事業,實際上不為價格之競爭,而其全體之對外關係,具有前項規定之情形者,視為獨占。
3.所稱相關市場,係指事業就一定之商品或服務,從事競爭之區域或範圍。(公平§7

(二)獨占事業禁止之行為如下

1.以不公平之方法,直接或間接阻礙他事業參與競爭。

2.對商品價格或服務報酬,為不當之決定、維持或變更。

3.無正當理由,使交易相對人給予特別優惠。

4.其他濫用市場地位之行為。(公平§9

三、試依不動產經紀業管理條例之規定,說明何謂「預售屋」及「成屋」?
又該條例對於不動產說明書如何規範?

【答】

(一)「預售屋」之意義

指領有建造執照,尚未建造完成,而以將來完成之建築物為交易標的之物。

(二)「成屋」之意義

指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。(經紀§4

(三)不動產說明書規範內容

1.簽章與製作:

(1)不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章。(經紀§22

(2)受託人製作不動產說明書,並經委託人簽認後,將副本交由委託人留存。(經紀§23

2.記載內容:

(1)不動產說明書,應記載事項及不得記載項由中央主管機關定之。(經紀§22

(2)經紀業應依法令規定對消費者揭露不動產說明書應記載之內容,不得有蓄意矇蔽欺罔之行為。(不動產經紀業倫理規範§10)

3.解說:

(1)經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。

(2)不動產說明書於提供解說前,應經委託人簽章。(經紀§24

(3)公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。(經紀§24-2

(4)經紀人員並負有誠實告知買方之義務,如有隱瞞不實,受託人與其經紀人員應連帶負法律責任。

4.交付:

(1)雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。

(2)不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。(經紀§24

四、消費者保護團體得以自己之名義提起消費者損害賠償訴訟之要件為何?試依消費者保護法之規定說明之。

【答】

(一)消費者保護團體之定義

消費者保護團體以社團法人或財團法人為限。(消保§2

消費者保護團體應以保護消費者權益、推行消費者教育為宗旨。(消保§27

(二)消費者保護團體得以自己之名義提起消費者損害賠償訴訟之要件

      1.資格要件

(1)消費者保護團體許可設立二年以上。

(2)經行政院評定為優良。

(3)置有消費者保護專門人員。

得以消費者保護團體之名義,提起第50條消費者損害賠償訴訟或第53條不作為訴訟:

2.程序要件

(1)應委任律師代理訴訟:

消費者保護團體依規定提起訴訟者,應委任律師代理訴訟。

(2)不得請求報酬:

受委任之律師,就該訴訟,除得請求預付或償還必要之費用外,不得請求報酬。

(3)不法行為應廢止許可:

消費者保護團體關於其提起之消費者損害賠償訴訟訴訟,有不法行為者,許可設立之主管機關應廢止其許可。

(4)評定辦法:

消費者保護團體之評定辦法,由行政院之。(消保§49