88年不動產經紀相關法規 申論題】

一、請問依據「不動產經紀業管理條例」,對於不動產經紀人員之報酬及簽章何規定?

【答】

依不動產經紀業管理條例第19條、第20條及第22條規定,對於不動產經紀人員之報酬及簽章之業務責任分述如下:

(一)報酬之收取規定及收取差價之處置

1.經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。

2.違反前項規定者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。(經紀§19

(二)報酬標準及收取方式之揭示之規定

1.中央主管機關所規定之服務報酬,不動產經紀業或經紀人員向買賣(或租賃)雙方收取報酬之總額合計不得超過不動產實際成交價金6%(買賣)或一個半月租金(租賃)。

2.前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。

3.經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。(經紀§20

(三)應由經紀人簽章之文件

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:

1.不動產出租、出售委託契約書。

2.不動產承租、承購要約書。

3.定金收據。

4.不動產廣告稿。

5.不動產說明書。

6.不動產租賃、買賣契約書。

前項第1款及第2款之規定,於經營代銷業務者不適用之。

不動產說明書應記載及不得記載事項,由內政部定之。(經紀§22

二、請問依據「公平交易法」規定,事業違法損害他人權益時,有關損害賠償之規定為何?

【答】

依公平交易法第五章有關損害賠償之規定分述如下:

(一)除去侵害請求權及防止侵害請求權

事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,被害人得請求除去之;有侵害之虞者,並得請求防止之。

(二)損害賠償責任

事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,應負損害賠償責任。

(三)賠償額之酌定

1.故意行為之加重:

法院因前條被害人之請求,如為事業之故意行為,得依侵害情節,酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。

2.侵害人受有利益之計算:

侵害人如因侵害行為受有利益者,被害人得請求專依該項利益計算損害額。

(四)消滅時效

1.請求權,自請求權人知有行為及賠償義務人時起,二年間不行使而消滅。

2.自為行為時起,逾十年者亦同。

(五)判決書之登載新聞紙

被害人依本法之規定,向法院起訴時,得請求由侵害人負擔費用,將判決書內容登載新聞紙。(公平§29~§33

三、公寓大廈之那些共用部分,不得約定為專用部分?

【答】

依公寓大廈管理條例第4條及第7條規定,有關共用部分之限制如下:

(一)「共用部分」與「約定為專用部分」之定義

1.共用部分:

指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。

2.約定專用部分:

公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。(公寓§3

(二)依照公寓大廈管理條例規定,公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:

1.公寓大廈本身所占之地面。

2.連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。

3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

4.約定專用有違法令使用限制之規定者。

5.其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。(公寓§7

四、消費者保護委員會之職掌為何?

【答】

      依消費者保護法第40條及第41條之規定,消費者保護委員會之設置與辦理事項如下:

(一) 消費者保護委員會之設置:

行政院為監督與協調消費者保護事務,應定期邀集有關部會首長、全國性消費者保護團體代表、全國性企業經營者代表及學者、專家,提供本法相關事項之諮詢。(消保§40

(二) 行政院為推動消費者保護事務,辦理下列事項:

1.消費者保護基本政策及措施之研擬及審議。

2.消費者保護計畫之研擬、修訂及執行成果檢討。

3.消費者保護方案之審議及其執行之推動、連繫與考核。

4.國內外消費者保護趨勢及其與經濟社會建設有關問題之研究。

5.消費者保護之教育宣導、消費資訊之蒐集及提供。

6.各部會局署關於消費者保護政策、措施及主管機關之協調事項。

7.監督消費者保護主管機關及指揮消費者保護官行使職權。

消費者保護之執行結果及有關資料,由行政院定期公告。(消保§41

 

五、公寓大廈應設置之公共基金來源為何?該基金應由誰來管理?誰來決議如何運用?

【答】

依公寓大廈管理條例第18條之規定,有關公共基金來源、管理及基金運用分述如下:

(一)公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:

1.起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。

2.區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

3.本基金之孳息。

4.其他收入。

依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,完成依第57條規定交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。

(二)管理

公共基金應設置專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理;如經區分所有權人會議決議交付信託者,由管理負責人或管理委員會交付信託。

(三)運用之決議

公共基金其運用應依區分所有權人會議之決議為之。(公寓§18