土地登記相關稅賦  新竹縣()優良代書 不動產稅賦規劃

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申請土地登記,除應依法繳納各種登記規費外,並應視各種登記之性質,繳納有關稅費後,始得據以辦理登記,否則登記機關應退回補正後再行辦理。茲將登記有關賦稅分述如後:

一、土地增值稅

() 為實施漲價歸公,土地所有權人於申報地價後之土地自然漲價,於土地所有權移轉或設定典權時,應徵收土地增值稅,但政府出售或依法贈與之公有土地、接受捐贈之私有土地、私人捐贈供興辦社會福利事業使用之土地及因繼承而移轉者,免徵土地增值稅。(平均地權條例第35 條、35 條之1、第36 條)

() 被徵收之土地,免徵其土地增值稅。依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者,準用前項規定。經重劃之土地,於重劃後第一次移轉時,其土地增值稅減徵百分之四十。(平均地權條例第42 條)

() 土地所有權移轉時,權利人及義務人應於移轉事實發生之日起30 日內共同向稅捐機關申報其土地移轉現值,權利人單獨申請者,由權利人申報之,土地增值稅繳納後再向登記機關申請移轉登記。(平均地權條例第47 條、第50 條)

() 共有土地經共有物分割後各人所取得之土地價值,與依原持分比例所算得之價值相等時,免徵土地增值稅。但其價值不等時,應向取得之土地價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。土地合併後,各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等,免徵土地增值稅。其價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。(平均地權條例施行細則第65 條)

() 受託人就受託土地,於信託關係存續中,有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35 條第1 項規定轉為其自有土地時,以受託人為納稅義務人,課徵土地增值稅。以土地為信託財產,受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時,以該歸屬權利人為納稅義務人,課徵土地增值稅。(土地稅法第5 條之2

() 土地為信託財產者,於下列各款信託關係人間移轉所有權,不課徵土地增值稅:(土地稅法第28 條之3

1.因信託行為成立,委託人與受託人間。

2.信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。

3.信託契約明定信託財產之受益人為委託人者,信託關係消滅時,受託人與受益人間。

4.因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人與受益人間。

5.因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人與受託人間。

二、契稅

() 不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權時,均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。(契稅條例第2 條)

() 以不動產為信託財產,受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時,應由歸屬權利人估價立契,依契稅條例第16 條規定之期限申報繳納贈與契稅。(契稅條例第7 條之1

() 不動產為信託財產者,於下列各款信託關係人間移轉所有權,不課徵契稅:(契稅條例第14 條之1

1. 因信託行為成立,委託人與受託人間。

2.信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。

3.信託契約明定信託財產之受益人為委託人者,信託關係消滅時,受託人與受益人間。

4.因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人與受益人間。

5.因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人與受託人間。

() 納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與、分割契約成立之日起,或因占有而依法申請為所有人之日起30 日,填具契稅申報書表,檢附公定格式契約書及有關文件,向當地主管稽徵機關申報契稅。(契稅條例第16 條)

() 凡因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割及占有辦理所有權登記者,地政機關應憑繳納契稅收據、免稅證明書或同意移轉證明書,辦理權利變更登記。(契稅條例第23 條)

三、遺產稅

() 凡經常居住中華民國境內之中華民國國民死亡時遺有財產者,應就其在中華民國境內境外全部遺產,課徵遺產稅。經常居住中華民國境外之中華民國國民,及非中華民國國民,死亡時在中華民國境內遺有財產者,應就其在中華民國境內之遺產,課徵遺產稅。(遺產及贈與稅法第1 條)

() 因遺囑成立之信託,於遺囑人死亡時,其信託財產應依遺產及贈與稅法規定,課徵遺產稅。(遺產及贈與稅法第3 條之2 1 項)

() 遺產稅未繳清前,不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。但依遺產及贈與稅法第41 條規定,於事前申請該管稽徵機關核准發給同意移轉證明書,或經稽徵機關核發免稅證明書、不計入遺產總額證明書者,不在此限。(遺產及贈與稅法第8 條)

() 被繼承人死亡遺有財產者,納稅義務人應於被繼承人死亡之日起6 個月內,向戶籍所在地主管稽徵機關申報遺產稅。(遺產及贈與稅法第23條)

() 地政機關於辦理遺產之產權移轉登記時,應通知當事人檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書,或核定免稅證明書,或不計入遺產總額證明書,或同意移轉證明書之副本,其不能繳附者,不得逕為移轉登記。(遺產及贈與稅法第42 條)

() 繼承人為2 人以上時,經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後,為辦理不動產之公同共有繼承登記,得申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書。(遺產及贈與稅法第41 條之1

四、贈與稅

() 凡經常居住中華民國境內之中華民國國民,就其在中華民國境內或境外之財產為贈與者,應依法課徵贈與稅。經常居住中華民國境外之中華民國國民,及非中華民國國民,就其在中華民國境內之財產為贈與者,應依法課徵贈與稅。(遺產及贈與稅法第3 條)

() 贈與稅未繳清前,不得辦理贈與移轉登記。但依遺產及贈與稅法第41條規定,於事前申請該管稽徵機關核准發給同意移轉證明書,或經稽徵機關核發免稅證明書或不計入贈與總額證明書者,不在此限。(遺產及贈與稅法第8 條)

() 地政機關於辦理贈與財產之產權移轉登記時,應通知當事人檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書、或核定免稅證明書、或不計入贈與總額證明書,或同意移轉證明書之副本,其不能繳附者,不得逕為移轉登記。(遺產及贈與稅法第42 條)

() 財產之移轉具有下列各款情形之一者,以贈與論,依法課徵贈與稅:

1.在請求權時效內無償免除或承擔債務者,其免除或承擔之債務。

2.以顯著不相當之代價,讓與財產,免除或承擔債務者,其差額部分。

3.以自己之資金,無償為他人購買財產者,其資金。但該財產為不動產者,其不動產。

4.因顯著不相當之代價出資為他人購置財產者,其出資與代價之差額部份。

5.限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。

6.二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出支付價款之確實證明者,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。(遺產及贈與稅法第5 條)

() 信託財產於下列各款信託關係人間移轉或為其他處分者,不課徵贈與稅:(遺產及贈與稅法第5 條之2

1.因信託行為成立,委託人與受託人間。

2.信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。

3.信託關係存續中,受託人依信託本旨交付信託財產,受託人與受益人間。

4.因信託關係消滅,委託人與受託人間或受託人與受益人間。

5.因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人與受託人間。

() 除遺產及贈與稅法第20 條所規定之贈與外,贈與人在1 年內贈與他人之財產總額超過贈與稅免稅額時,應於超過免稅額之贈與行為發生後30日內,向主管稽徵機關申報贈與稅。(遺產及贈與稅法第24 條)