租賃住宅市場發展及管理條例相關法規暨解釋函令

一、  出租人將承租人個人資料交付予受任人或租賃住宅代管業者進行租屋管理,尚無違反個人資料保護法

內政部107913 日內授中辦地字第 1070442692號函

一、按貴公司以前揭函表示:「於出租人委託前已既存之承租人,其資訊、契約及相關文件,是否可交付住宅租賃服務業,則法無明文。若出租人不可交付相關資料,則住宅租賃服務業顯然無法履約本條例(租賃住宅市場發展及管理條例)第 3 1 項第 6 款規定之租賃住宅管理業務。」爰請本部就出租人可否交付承租人相關資料予租賃住宅代管業釋疑。

二、經本部函詢個人資料保護法(以下稱個資法)之法規主管機關法務部以前揭函復略以: 「二、……故出租人基於管理租賃契約事務之特定目的,依其與承租人所訂租賃契約,於必要範圍內蒐集或處理承租人個人資料時,符合個資法第 19 條第 1 項第 2 款規定……。三、……租賃住宅代管業(下稱代管業)或其他受任人受出租人委託辦理租賃住宅管理事務,涉及承租人個人資料之蒐集、處理或利用者,受委託之代管業或其他受任人係出 租人手足之延伸,視同出租人行為,從而,出租人 若將已蒐集之承租人個人資料交由受委託之代管業或其他受任人處理或利用,倘未逾越原先蒐集之特 定目的,此時代管業或其他受任人係屬協助出租人處理或利用該個人資料,代管業或其他受任人本身 並非獨立之個人資料蒐集主體;而出租人雖有交付外觀,但並非出租人對代管業或其他受任人為特定 目的外利用,出租人仍係基於管理租賃契約事務之 特定目的處理或利用該個人資料,並無違反個資法規定。」爰出租人倘基於管理租賃契約事務之特定 目的,依其與承租人所訂租賃契約,於必要範圍內 蒐集或處理承租人個人資料,並交付予受託之租賃住宅代管業者或受任人為該特定目的之處理及利用,依上開法務部函釋,尚無違反個資法規定。

二、   經營管理社會住宅之廠商倘涉及租賃住宅帶看事宜,則應具不動產經紀業資格

內政部108 131日內授中辦地字第1080270632號函

一、按租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第 3 條第 4 款、第 6 款規定,租賃住宅代管業 (以下簡稱代管業)係指受出租人之委託,經營租賃住宅管理業務之公司;租賃住宅管理業務係指租 賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理 、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。又租賃住宅由政府或其設立之專責法人或機構經營管理等情形,依租賃條例第 4 條規定,不適用該租賃條例規定。次按不動產經紀業管理條例(以下簡稱經紀業條例)第 4 條第 4 款及 5 款規定,經紀業係指依經紀業條例規定經營仲 介或代銷業務之公司或商號;仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。又依本 92 8 18 日內授中辦地字第 0920012166 函釋略以,公寓大廈管理委員會為服務區分所有權人,代為保管鑰匙帶人看屋,並酌收保管費用等行為,固未有如仲介經紀業般積極斡旋於交易當事人間之媒合行為,惟揆諸該管理委員會帶人看屋等服務之性質,顯屬依民法第 103 條、第 528 條規定, 受託代理區分所有權人(屋主)提供消費者決定承買或承租與否之房屋現況相關重要交易資訊,從而應屬經紀業條例所稱之仲介業務,並應受經紀業條例之規範。

二、貴處函詢「政府機構經營管理之社會住宅」透過招標程序委託廠商協助帶看及點交等事宜,該廠商資 格是否需具代管業及不動產仲介經紀業資格 1 節,查屋況與設備點交等租賃住宅管理業務,係屬租賃條例所稱代管業之法定業務範圍,除由政府自行經營或由政府設立之專責法人執行租賃住宅管理業務不適用租賃條例規範外,餘委託民間廠商經營管理 租賃住宅皆應適用租賃條例有關代管業之相關規範。至於「協助帶看事宜」,倘涉及上開經紀業條例所稱之「仲介」業務範圍,則應具不動產仲介經紀業資格。本案因涉個案執行事實審認,請依上開規定本於權責審認投標廠商應具備資格。

三、公司承租房屋做為員工宿舍,不適用租 - 194 - 賃住宅市場發展及管理條例

內政部108211日內授中辦地字第1080260559號函

依租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租 賃條例)第 3 條第 1 項第 1 款規定:「一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」依其立法說明略以,所稱租賃住宅,指住宅出租係供居住使用 者,不論其是否符合建築管理或土地使用管制等相關法規,舉凡住宅出租係供居住使用者,除第 4 規定情形外,均應適用本條例規定。另有關公(民)營機構提供員工宿舍等,均非本條例租賃住宅適用 範圍。是以,公司承租租賃住宅後供作員工宿舍, 不適用租賃條例之規定。另如由個人名義承租,且供自行最終居住使用者,則有租賃條例之適用;惟租賃型態繁多,貴公司如仍有疑義,請檢具具體事證,洽詢租賃住宅所在地直轄市、縣(市)政府, 以資便捷。

四、租賃住宅服務業協力廠商之專業人員, 無須具備租賃住宅管理人員資格

內政部108924日台內地字第1080265174號函

一、按租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱本條例)第 3 條第 3 款至第 6 款規定略以,租賃住宅服務業係指租賃住宅代管業(以下簡稱代管業)及租賃住宅包租業(以下簡稱包租業);代管業係指受出租人之委託,經營租賃住宅管理業務(以下簡稱代管業務)之公司;包租業係指承租租賃住宅並轉租,及經營該租賃住宅管理業務(以下簡稱包租業務)之公司;租賃住宅管理業務係指租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、 糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。 次按本條例第 25 條第 1 項規定,租賃住宅服務業應僱用具備租賃住宅管理人員資格者從事代管業務 及包租業務;違反者,依本條例第 37 條第 4 款規 定處新臺幣 1 萬元以上 5 萬元以下罰鍰並限期改正。

二、查本條例為維護租賃住宅服務業之服務品質及提升專業經營效能,以保障租賃住宅服務當事人之權益,爰規範租賃住宅服務業應僱用具有租賃住宅管 理人員資格者執行業務。又具租賃住宅管理人員資格者,應依本條例第 26 條規定,參加租賃住宅管理人員資格訓練並測驗合格,且登錄及領有租賃住宅管理人員證書,其用意係為引導租賃住宅管理人員具備下列專業能力:(一)住宅產權及現況調查; (二)住宅設備安全維護及簡易修繕知識;(三) 營建、土地使用及室內裝修法規知識;(四)民法 及土地法有關租賃契約相關知識;(五)不動產相關稅法、租賃所得及費用申報知識;(六)委託管理租賃住宅、住宅租賃定型化契約及消費者保護法相關規範;(七)租賃糾紛協調處理能力;(八) 其他與代管業務或包租業務有關之知識、技術及態度(本條例第 26 條立法說明參照)。依上開規定意旨,租賃住宅管理人員執行業務範圍包含代管業務及包租業務,而執行該二項業務應履行之義務及 責任,業已規範於本條例第 3 章第 3 節有關租賃住 宅服務業之業務及責任、本部 108 2 23 日發 布之「住宅包租契約應約定及不得約定事項」、「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」及 108 9 5 日發布之「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」;且代管業及包租業於執 行業務時,應以善良管理人之注意義務為之。

三、又租賃住宅服務業所屬從業人員於執行業務過程, 涉及上開法令規定之業務責任或應具備之專業知識,自應依本條例第 25 條第 1 項規定僱用具備租賃住宅管理人員資格者從事包租代管業務。而本條例並無明定租賃住宅管理人員執行業務方式,倘以 書面、電話、簡訊、電子郵件、即時通訊軟體等方式替代親自處理之方式,亦無不可。至於協助租賃住宅管理人員提供服務之內部作業人員,倘無須具備租賃住宅管理人員專業能力,僅屬租賃住宅管理人員之輔助人性質(例如:會計、出納等);或租賃住宅服務業因業務需要所外僱之專業人員或協力廠商之專業人員,僅就租賃住宅管理業務之部分事 項協助提供專業服務(例如:律師、專業技師、技 術士、裝修或清潔專業人員等),皆無須具備租賃住宅管理人員資格。惟上開人員具體執業情形涉及事實認定問題,如仍有疑義,請檢具案例逕向所在地直轄市、縣(市)政府洽詢。

五、房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用對象

行政院消費者保護處105530日院臺消保字第 1050165274號函

一、按消費者保護法第 2 條第 1 款、第 2 款及第 3 對於消費者其業經營者及消費關係均訂有明文對於「消費」及「企業經營者」疑義,組改前行政院消費者保護委員會 84 4 6 日台 84 消保法字第 00351 號函內容略以「消費者保護法所稱之 『消費』,係指不再用於生產之情形下所為之最 終消費而言。」、85 10 21 日台 85 消保法字第 01241 號函內容略以「消費者保護法所稱之企業 經營者解釋上得為公司、合夥或其他型態之團體組織,亦得為獨資企業或個人;其為團體組織者,除 為公權力行使機關外,無論其為公營或私營均屬之。」亦均釋示在案。

二、對於近日本處發布「房屋租賃定型化契約應記載及 不得記載事項」適用對象疑義部分,本處前於 104 4 16 日召開「房屋租賃適用消費者保護法疑義」座談會,獲致結論略以:「不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。」。是以就承租人端而 - 198 - 言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之適用;就 出租人端而言,不論其為公司、團體或個人,亦不論出租戶數,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,得以「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」 加以規範。

三、請各地方政府參酌前開原則,妥處房屋租賃相關申訴案件,以端正整體租賃市場秩序。倘有必要,本處將再行召開會議釐清相關疑慮。

 六、政府出租之社會住宅仍受「房屋租賃定 型化契約應記載及不得記載事項」規範

行政院消費者保護處107 6 4 日院臺消保字第 1070020024號函

按「本法所用名詞定義如下:

一、消費者:指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、 企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或供服務為營業者。三、消費關係:指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關 係。……」、「中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。」、「本法第二條 第二款所稱之營業,不以營利為目的者為限。」 消費者保護法(下稱消保法)第 2 條第 1 款、第 2 款、第 3 款、第 17 條第 1 項及施行細則第 2 條訂 有明文。

二、消保法上所稱之消費,係指「不再用於生產之情形 下所為之最終消費」而言;企業經營者在解釋上「得為公司、合夥或其他型態之團體組織,亦得為獨資 企業或個人;其為團體組織者,除為公權力行使機 關外,無論其為公營或私營均屬之」,改組前行政院消費者保護委員會 84 4 6 日台 84 消保法字 00351 號函及 85 10 21 日台 85 消保法字第 01241 號函意旨參照。

三、經查,「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事 項」係內政部為衡平出租人與承租人間權利義務關係,並解決房屋租賃消費爭議,依消保法第 17 1 項授權所訂定之法規命令。倘房屋出租人屬消保法上所稱之企業經營者,承租人為消費者,自有 「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」適用,合先敘明。

四、次查,貴府制定「新北市社會住宅承租辦法」就社會住宅之定義、申請承租資格及各項申請承租程序等進行規範。然貴府(出租人)與承租人間所訂立之社會住宅租賃契約,由契約標的及契約目的觀之,非屬「行政契約」,究其性質與一般租賃契約 性質無異。是以,貴府出租社會住宅縱非以營利為 目的,仍屬消保法上之企業經營者,承租人承租社 會住宅供自住使用,係消保法上之消費者,貴府與 - 200 - 承租人間之租賃法律關係亦屬消費關係,租賃契約 仍受「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規範。

五、末查,「租賃住宅服務業」或「租屋服務事業」(下 稱業者)承租住宅供一般市場上租屋使用或供社會 住宅使用(也即業者兼具承租人及出租人之法律地 位),究其法律性質應屬「租賃住宅市場發展及管理條例」中「包租」及「轉租」之概念,尚與一般之租賃性質有別,逕行適用「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」似有未妥。另外,為健全相關租賃法制體系,內政部刻針對「住宅包租契約 應約定及不得約定事項(草案)」及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項(草案)」進行研議,併此說明。

七、包租契約屬非具消費關係,其出租人無再認定是否為「反覆實施出租行為」之必要

內政部108318日內授中辦地字第1080110037號函

 一、按租賃住宅市場發展及管理條例第 5 條第 1 項規定 :「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。」本部爰依上開規定於本(108)年 2 23 日公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(下簡稱包租契約),用以規範租賃住宅出租人(下簡稱出租人)與租賃住宅包租業(下簡稱包租業)間之法律關係,並訂於 6 1日實施。又依同條例第 3條第 5款規定,包租業係指承租租賃住宅並轉租,及經營該租賃住宅管理業務之公司,於包租契約關係中,雖為承租方,惟其仍非屬承租作為居住使用之最終消費者,尚難謂具有消費關係。

二、有關出租人「反覆實施出租行為」係於一般租賃關係中,用以認定出租人是否為企業經營者及租賃契 約是否具消費關係之判斷基礎。包租契約既屬「非具消費關係」,尚無再個案認定出租人是否「反覆實施出租行為」之必要。

八、租賃雙方約定不得終止租約者,得本於契約自由原則自行約定違約金

內政部10861日台內地字第1080039793號函

一、為衡平房屋租賃當事人權利義務關係,避免因不平等契約條款而引發租賃糾紛,本部依消費者保護法第 17 條第 1 項規定,公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,自 106 1 1 日實施,作為出租人(企業經營者)與承租人(消費者)訂定房屋租賃契約之準據。又本部依「租賃住宅市場 發展及管理條例」(以下簡稱本條例)第 5條規定訂定非具消費關係之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」(簡稱一般租約),自 107 627日生效,做為房東非為企業經營者或房客為轉租人訂定住宅租賃契約之準據。另依本條例第5 條訂定非具消費關係之「住宅包租契約應約定及不得約定事項」,及依消費者保護法第 17 條第 1 項及本條 例第32 條第 3 項規定,訂定「住宅轉租定型化契 約應記載及不得記載事項」,做為包租業者與房東 及包租業者與房客簽訂住宅租賃契約之準據,自 108 6 1 日施行。

二、按民法第 453 條規定:「定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者, 其終止契約,應依第 450 條第 3 項之規定,先期通知。」為避免租賃之一方未依上開規定通知他方,損及他方當事人權益,爰上開 4種契約應記載(約定)事項對於定有期限之租賃契約,皆訂有租賃雙 方於簽約時,應先約定得否於租賃期間提前終止租約,倘經約定得提前終止租約者,如租賃之一方未依約定期間先期通知他方而逕行終止租約者,最高賠償他方一個月租金額之違約金。惟如已依約定期間先期通知他方,尚無須賠償他方違約金。倘租賃契約經租賃雙方約定不得提前終止租約,但有房屋 租賃定型化契約第 15點或第 16點、住宅轉租定型化契約第第 17 點或第 18 點,及一般租約、包租約 16 點或第 17 點所定得終止租約之情形者,因係屬法律規定或事實無法履行契約(參照本條例第 10 條及第 11 條),仍得終止租約。如無上開 4 種契約所定得終止租約之情形者,租賃雙方當事人則得本於契約自由原則,自行約定違約金。

九、租賃期間認定爭議及損害賠償事宜得依規定調處

內政部108219日內授中辦地字第1080105569 號函

按土地法第 101 條規定:「因房屋租用發生爭議,得由該管直轄市或縣(市)地政機關予以調處,不服調處者,得向司法機關訴請處理。」 其立法意旨係基於房屋租賃最易發生爭議,為發 揮行政機關之勸導排解功能,藉以疏解訟源,減輕人民訟累而規範者。故該法條所稱「房屋租用發生爭議」,應指房屋因租賃使用所生履約爭議等相關事項。本案因租賃雙方對於租賃期限認定不一及損害賠償事宜,致衍生履約爭議,屬上開土地法第 101 條所定之私權爭執情形,自得依該法及旨揭調處辦法規定予以調處。

十、  住宅所有權人非屬個人(自然人)無租稅減徵優惠之適用

內政部108117日內授中辦地字第1080101346 號函

一、按租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱本條 例)第 3 條第 1 款、第 5 款、第 4 條規定,租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物;租賃住宅包租業(以下簡稱包租業)係指承租租賃住宅並轉租, 及經營該租賃住宅管理業務(以下簡稱包租業務)之公司;租賃住宅不適用本條例規定之情形為「供 休閒或旅遊為目的」、「由政府或其設立之專責法人或機構經營管理」、「由合作社經營管理」、 「租賃期間未達 30 日」。次按本條例第 17條、第 18條規定略以,個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租,契約約定供居住使用 1 年以上者,出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣 6,000 元部分,免納綜合所得稅;出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣 6,000 元至 2 萬元部分,依該部分租金收入 53% 計算必要損耗及費用減除; 符合前條(本條例第 17 條)規定之租賃住宅,直轄市、縣(市)政府應課徵之地價稅及房屋稅,得予適當減徵。合先敘明。

二、貴所經管之集合式住宅依本條例規定出租予包租業再轉租予次承租人居住使用,茲因該住宅所有權人非屬個人(自然人),故無本條例第 17 條及第 18 條租稅減徵優惠之適用;至於包租業執行包租業務,應遵守本條例第 3 章租賃住宅服務業許可登記及相關業務責任規範,倘包租業因故停業、解散或他遷不明情事,或因可歸責於包租業之事由致租賃 住宅服務當事人受損害,應依本條例第 30 條規定妥為相關因應,亦適用本條例第 31 條有關租賃住宅服務業繳存營業保證金及提供擔保總額內代為賠償之規定。另承租人(包租業)出租租賃住宅予次承租人,除有本條例第 4 條規定之情事不適用本條例規定外,餘均適用。

十一、參加租賃住宅管理人員資格訓練學歷資格

內政部108221日內授中辦地字第1080260785 號令

國內、外公私立大學、獨立學院、3 年制 2 年制專科學校一年級以上肄業或 5 年制專科學校 4 年級以上肄業,持有肄業證明、在學證明或已蓋註冊章之學生證者,得依租賃住宅 管理人員訓練發證及收費辦法第 3 條第 1 款規定,參加租賃住宅管理人員資格訓練。

十二、包租業應依格式編列收支明細暨其服務費之核認

 財政部107716日台稅財字第10700541050號函

一、依租賃住宅市場發展及管理條例第 19 條規定許可設立之租賃住宅包租業營業人,承租符合同條例 17 條規定之個人住宅,轉租供自然人居住使用,且無同條例第 4 條規定之情形者,應逐屋編製 ○○公司租賃住宅租金收支明細表」作為列帳憑證,以備稽徵機關查核。

二、租賃住宅包租業營業人,應於收款時,按收取之租金開立「租賃住宅包租業租金收據」,交付次承租人,並於該次收款時,就「○○ 公司租賃住宅租金收支明細表」計算之「本次結餘 數」為正數者,核認服務費收入,開立二聯式應稅 統一發票自行留存備查。

 

新竹代書推薦 公正 誠信 專業 您值得信賴的不動產顧問

金典地政士(代書)事務所
地址:新竹縣竹北市光明五街318(點擊查看地圖)

服務專線:(03)5558899(手機點擊來電)
專業代書:
曾麗娟 代書,電話:
0930-976998(手機點擊來電)
林秀銘 代書,電話:
0930-976978(手機點擊來電)
在地深耕 . 誠信專業 . 熱忱服務