租屋問答集

一、租屋前的準備工作

(一)不動產經紀業廣告刊登的注意事項有那些?

依據《不動產經紀業管理條例》第21條規定,經紀業與委託人簽訂委託契約書後,才可以就委託出租的標的物來刊登廣告,而廣告的內容應該與事實相符,並註明經紀業的名稱。如果廣告不實應該負損害賠償責任,並可處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。

另有關經紀業名稱的標註方式,依內政部981026內授中辦地字第0980725218號函如下:

1、直營店或獨立品牌店部分

廣告及銷售內容應註明之「經紀業名稱」,可為經紀業辦理公司或商業登記之名稱,或肆應廣告製作簡明扼要及經紀業實務需要,得適度簡化為足以使消費者辨識該廣告責任之經紀業名稱,並註明經紀業組織型態為「公司」或「商號」(例如:「○○不動產仲介經紀股份有限公司」簡稱為「○○不動產(股)公司」或「○○房屋仲介企業社」簡稱為「○○房屋企業社」)

2、加盟店或加盟經營部分:

依直營店方式註明經紀業名稱外,應另標明加盟店或加盟經營字樣,尚不得逕以加盟店名稱替代《不動產經紀業管理條例》第21條第2項規定之經紀業名稱。

(二)什麼是合法仲介業者識別標誌?

合法仲介業者識別標誌是由中華民國仲介經紀商業同業公會全國聯合會授權各直轄市或縣(市)公會來核發及管理,主要是為協助政府推動不動產經紀業管理政策,維護不動產交易市場秩序,便利消費者辨識合法經紀業,以保障交易者權益。只要依法申請許可開業並完成備查,每年向所屬同業公會繳交常年會費,且沒有經主管機關廢止許可或停止營業處分之情形的業者就可以取得,通常會貼在營業處所的門口。

(三)權狀坪數和使用坪數其差別在那?用那種坪數計算比較實際?

1、權狀坪數:權狀上的坪數,是權狀裡面所有坪數的加總,包括:主建物+附屬建物(陽台花台)+共有部分(公共設施及停車位)

2、使用坪數:主建物+附屬建物(陽台花台)

3、以租賃關係的房客端來說,使用坪數比權狀坪數來得實際,使用坪數為實際居住空間的坪數,權狀坪數包含共有部分的坪數,共有部分的坪數越多,表示實際居住的坪數愈少,且須繳納的管理費也會增加,因此房客在租屋時務必要確認清楚,以免發生落差過大之狀況。

(五)房東(仲介)有無責任事先告知出租地是否曾發生非自然死亡之事件?

一般而言,在屋主及仲介買賣房屋時,對於是否為凶宅均有告知之義務,若有隱瞞未盡告知責任,在交易完成後,都可向法院訴請退錢解約。但對於租屋,卻無此相關規定,因而,對於房東未盡告知時,是否能據此而要求終止租約,是有頗多爭議。

房客可依精神、心理受重大影響,而以《民法》第424條要求終止,但須有舉證之責任;若再以買賣房屋之告知義務,來同理租賃行為,認為房東告知是屬應盡義務,因無法源依據,故大多數人均以國人普遍心態等來認定房東不該有所隱瞞,而有諸多說法,是否適用則見仁見智。

故在無法源依據下,建議房客,在承租房屋前,除了多仔細打聽、觀察外,可於契約書、仲介業者的要約書中,請房東或仲介戴明此屋非凶宅,若為凶宅房客則可提前終止契約,並不得要求扣繳違約或押金等文字,以確保自己有合法終止的權利。

(六)違建能不能出租?

根據《建築法》第25條第1項規定,未經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照而建造之建築物,即為違章建築,目前較常見的違建有:室內夾層、陽台外推、頂樓加蓋、占用防火巷擅自增建、拆除室內隔間、更改隔間或打通上下樓層成樓中樓等等在法律上違建是違反建築管理法規,會有拆除之可能;但在實務上,建造者或其受讓者(如買受違章建築之人),仍取得該建物之事實上處分與管理權能,對該違建有使用及出租之權利。

(七)承租違建有何風險?

1、建物安全

出租的違建多半屬於頂樓加蓋、夾層屋、擅自更改房間的隔間數或陽台外推,由於改變了住宅的原有設計建築體載重負擔因而增加,萬一遭遇地震、風災,建物安全堪虞。

2、消防安全

違建常見的為頂樓加蓋、夾層屋、陽台外推、防火巷加蓋,此類違建皆無足夠的消防設施,亦無足夠的逃生通道;違建材質常見有鐵皮屋、木板隔間等等,一旦發生火災,往往釀成嚴重災害。

3、公共安全

若承租到的違建為頂樓加蓋,在安全問題上,可能面臨出入份子複雜的狀況:因頂樓為全棟住戶之共有空間,所有住戶皆能自由進出頂樓空間;且公用水塔、管線等裝置在頂樓,維修清潔人員亦隨時能上去。

4、拆除風險

因違建是未經建築機關之審查許可並發給執照而建造之建築物,若被檢舉,遭主管機關拆除,房客則面臨無法繼續使用之可能。

(八)房東熱水器安裝在室內用了十年都沒事,是安全的保證嗎?

每年都會有層出不窮的一氧化碳中毒案件,奪走多條人命,造成許多家庭悲劇,探究原因,多是輕忽它的可怕,才會釀成如此的悲劇。許多房東以自身的狀況對房客做以上的保證,其實是毫無根據的,因使用者的習慣不同,即會產生不同的結果,例如房客疏於注意通風、使用時間過長等等,都會提高中毒的機率,因而房東使用時安全並不表示房客使用時也安全,因此對於熱水器置於室內的風險,請房東房客要審慎看待。

二、支付定金

從常見的法律糾紛中挑選出定金與斡旋金的問題,再一次提醒房東和房客所應注意的事項及權利和義務。

(一)房客支付定金後,何種狀況可拿回定金?

《民法》第249條規定:定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:

1、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。

2、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。

3、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。

4、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。

由以上法條可知,如因付定當事人的房客之可歸責事由(如找到其他房子而不願承租)造成無法履約,定金可由房東没收。可返還的情況則有:

1、因房東之故,造成無法履約(如房東出租給他人,而且須加倍返還。

2、因租賃物滅失、減損,如:天災、火災等因素,造成房屋一部或全部無法出租,可要求房東返還。

(二)付定金後,房東才說以後不願負責修繕,若因此不承租了,可否拿回定金並要求賠償?

可拿回定金,且雙方皆無需負擔賠償責任。修繕責任在《民法》第429條中有清楚說明:租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。因而在簽約前,與房東討論雙方可另行約定的事項時,雙方都不能接受彼此的條件與觀點,造成談判破裂,顯示雙方對租約條件無法達成一致共識,此時應認為租約不成立,可依《民法》第249條第4項,房客可要求房東返還定金即可,而房東則須返還,不可視為違約没收。

(三)不動產經紀業者的仲介收費標準為多少?

依據《不動產經紀業管理條例》第19條第1項規定:「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。又同條第二項:違反前項規定者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。」

又依89719台內中地字第8979517號函修正之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定,不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過1個半月之租金。且此報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。並應將所欲收取報酬標準及租賃一方或雙方之比率,記載於租賃委託契約書、要約書,俾使租賃雙方事先充分瞭解。

而目前許多不動產仲介經紀業者已經形成按實際成交租金向房東收取相當於半個月~1個月租金,房客收取最多相當於半個月租金的服務報酬之不成文行規。租賃雙方應該在與經紀業者簽定租賃委託契約或付定金(斡旋金)前將實際的費用詢問清楚,以免發生爭議。

而斡旋金主要常見於買賣行為,租賃行為會使用的狀況較少。

三、簽約

就簽約過程中較常產生爭議的部分,例如:遷入戶籍的相關問題、費用繳納的相關問題等等,用問答的方式做詳細的討論。

(一)做二房東應注意什麼?

依《民法》第421條:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」只要是租賃行為,不論是否有所有權,都應做到可與他方使用收益的義務。又《民法》第433條規定,承租人若要轉租,須:1.經出租人同意2.只得部份轉租。

而對二房東言,《民法》第444條則規定1.與大房東法律關係存在不變。2.次承租人(二房客)在其間所造成的損壞,二房東要負起賠償責任。也就是說,彼此的權利義務關係在簽約的當事人;次承租人未與大房東簽約,當然無法以契約的約定項目要求大房東履行,僅能要求二房東承擔起應做的責任。因此要成為二房東,需徵求大房東的同意,並承擔起做房東的責任。

(二)押金要一次付清嗎?能否用分期的方式給付?

在實際的賃居狀況中,不少房客因無法一下拿出二個月的押金,而和房東談分期支付的方式,在法律上的見解雖不建議房東如此做,但房東多會考量房客的情況,而給予方便,因此建議房東,若願接受房客的分期支付,最好仍是契約上註明清楚,收付時都予以簽收,以確保自身的權益。

(三)沒付押金,租約是否不成立?

依據《民法》第421條:「租賃契約,為雙方當事人約定,一方以物租與他方使用﹑收益,他方支付租金之契約」。亦即,依租賃契約之性質,雙方只要就當事人(出租人、承租人)、租賃之標的(房屋、租期、租金等)等,達成意思表示合致(即雙方都同意),契約就成立了。

雖然一般租賃契約,租賃雙方都有約定「押金」,但押金約定並不是租約成立之必要條件。換言之,租屋契約「押金之約定」,可有可無;即使押金未約定或約定了但未給付,均不影響「租賃契約」之效力。也就是說,房東不能事後再以「押金未付」為理由,來主張租約無效。但由於押金是租賃契約履行之擔保,為房客之從屬義務,倘若房客遲遲未依約定給付押金,經房東催告仍不給付,房東自可解除(或終止)租賃契約。

由以上的解釋可知,押金是另一種契約的行為,也就是說,一份契約書中,有二個契約產生, 一是「租賃契約」另一是「押金契約」。「押金契約」,其性質為「要物契約」(亦即,在法律上,應以「物(押金)之交付」為契約之成立要件)。所以,雙方雖簽立書面約定「押金」之給付期限,但實際上押金尚未交付,在法律上,「押金契約」並未合法成立。然房東本於租賃契約關於押金之約定,仍可請求房客應支付押金。

(四)戶籍沒有遷入可否申報租金扣抵所得稅?

申報租金扣抵所得稅,檢附文件除了租賃契約書、租金繳納收據外,還需附上房客供自住的設籍證明文件,若戶籍未遷入,無法提供設籍證明,房客可自書切結書取代,即可申報租金扣抵所得稅。

(五)若屋主與實際取得租金人不同,則稅賦該由誰繳納?

不論收租人是誰,國稅局是以申報文件認定房東之全年租賃所得。也就是說,即使收租人非簽約人,租金收入的稅賦徵收,仍以簽約人為徵收對象。

(六)學生承租校內宿舍,也可申報租金扣抵所得稅嗎?

受扶養子女學校住宿費可以申報租金扣抵所得稅,即便納稅人本身不具備租屋的身分,也可申報租金列舉扣除額。在申報所得稅時,一併附上扶養子女的住宿繳納收據證明,子女不用變更戶籍至宿舍,即可達到申報資格。

需要注意的是,在這裡所指的受扶養子女,必須是未滿20歲,或者是年滿20歲,但符合在校就學的正式學籍者,如果是在補習班上課,住在補習班提供的宿舍是不符合規定的。

(七)押金產生之利息,是否算租賃所得?

根據所得稅法14條第5類第3款規定,押金產生之利息,也應計算為租賃收入,若是沒有將押金利息如實申報,則有可能遭稅捐機關以漏報所得論處。

財產出租,收有押金或任何款項類似押金者,或以財產出典而取得典價者,均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率,計算租賃收入。

(八)使用獨立電表為何電費繳納較多?

出租人因多間房間出租,但受限於《台灣電力公司電營業規則》第16條規定,無法以現有配置線路再設電表者,「倘為計算各自使用之電度需要,建請自行裝設自用之分表計度。」,也就是市場常謂「獨立電表」。也就是說,分租雅房或套房外加裝的電表,均是房東另行裝設的分表(獨立電表)。所有加裝的電表使用度數,最後都會匯流進台電的總表,因此總電表度數是包含了全戶的用電度數及公共空間的度數

試舉例說明,若一戶分5房出租,一間房用200度電,若5間房同樣用200度,本戶的用電1000度,再加上須含客廳、陽台、廚房等公共空間用電,總度數即會超過1000度,因此,計算電費的單價是無法用單純的200度來計算,所繳的電費當然會較多。

四、履約

就「注意事項」內容無法全面概述的部分,用實際發生的案例舉例:費用支付收取的爭議、設備損壞、失火、竊盜之責任認定,賣屋、查封、拍賣時房客的居住權益等等詳細闡述,讓房東、房客能更進一步了解可能發生的問題與因應之道。

(一)裝潢期間需不需要繳納租金

租金的繳納日期,按《民法》第439條之規定,是依雙方所約定的日期,如無約定則依習慣。房客承租房屋後,裝潢期間是否應繳納租金,除看裝潢期間是否在雙方約定的繳納期間內,另可與房東約定裝潢期之租金酌減或給予緩衝期,若達成協議則依協議即可。

(二)若租金以支票支付,支票卻退票,該怎麼辦?

房客提供的租金支票退票,房東須在一年內,向房客(發票人)追償票款,否則按《票據法》第22條第1項之規定,支票將因時效而消滅。當房客所開立支票遭退票,即應以債務方式做民、刑事方式處理。

1、在民事方面,房東追償的方式有二:

1)追索票款最有效的方法,即是向法院聲請對房客寄發支付命令。

2)另可逕行提起民事訴訟,待勝訴後判決後,強制行債務之財產。若擔心債務人脫產,另可申請假扣押,先行查封債務人的財產。

若房客不履行支付票款,視為欠繳租金,當房客欠租超過《民法》第440條及《土地法》第100條第3點規定的期限時,房東便可據此提前與房客終止租約。

2、刑事方面:

若房客在預知無法付款,卻仍用支票做為支付的工具,執票者無法得知到期日會不會付款的狀況下,收下支票而付予了相當對價物品,最後卻無法拿到應有的報酬,造成執票人的損失,是有詐欺之嫌。(《刑法》第339)

(三)房客能否用押金抵扣租金?

押金是擔保租賃所衍生的債務,主要是指作為擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。在土地法第99條中規定,押金是收取租金二個月的額度,若超出部份房客得要求扣抵租金,故,房客能要求的扣抵租金部份,僅只超收的部份。

因此,在未超收押金的狀況下,同意與否的權利在房東,房客有此需求,需徵求房東的同意再行使,勿逕自決定即不支付租金,反而造成欠租的事由,徒增雙方爭議。

(四)承租前,未被告知要繳管理費或清潔費,現管理員來催繳,誰該負責繳納?

房東為區分所有權人,按《公寓大廈管理條例》第10條規定,房東負有給付「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」之義務;因此,若雙方簽訂租賃契約時,未約定由何方繳納,則應由房東負責繳納。

當然,為避免不必要的糾紛,建議訂立租賃契約時,如房客承租的是應繳管理費之大廈房屋,應先向房東詢問清楚,並詳細載明於租約。

(五)房客能否自行更換賃居地的門鎖?

根據民法第421對租賃的定義:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。」也就是說當房屋出租後,房東雖然擁有物權,但使用權卻屬於房客,因此房客可以自行換鎖,且不需將備份鑰匙交給房東。

惟依民法第431條,在租賃關係結束時,承租方必須將租賃物回復原狀,所以若房客自行更換新鎖,必須將舊鎖保留好,將來返還房屋時,再將舊鎖裝回去,而新的鎖,則可帶到下一個賃居地繼續使用。

(六)設備壞了,房東指是房客不當使用造成,不肯修繕,該怎麼辦?

根據《民事訴訟法》第277規定,主張有利於己之事實者,有舉證之責任;因此當設備損壞,房東要以「房客不當使用」之理由拒絕修繕的話,房東必須提出證據證明設備確實為房客損壞。

房東無法提出房客損壞設備之證據者,依《民法》第429條規定,出租人有修繕義務,必須負責租賃物之修繕。

若房東無法提出證據證明可歸責房客損壞設備之事實,且又拒絕修繕者,房客可依《民法》第430條之規定,寄發存證信函向房東提出催告進而終止契約,或自行修繕再向房東請求償返還修繕費用。

(七)一起合租的室友提前搬走,其餘房客有無義務負擔他的租金?

一般來說,合租的租賃契約簽訂方式有下列數種:

1、推派一人當代表簽約。

2、推派一人當代表簽約,再由他以二房東身分,與其他房客個別簽約。

3、在同一份租約上,分別註明各個承租房客的姓名、承租範圍、租金。

4、所有房客與房東個別簽約。

上述,第一種簽約方式,一旦發生有室友提前搬走的情形,對於房東而言,他面對的只有簽約者一人,因此房東仍能按照契約規定,收取完整租金,其餘房客須分擔提前搬走室友的租金。

第二種簽約方式,因房東面對的只有二房東一人,因此房東仍能按照契約規定,向二房東收取完整租金,而二房東須自行與提前搬走的房客解決終止租約的問題。

第三、四種簽約方式,是最建議的簽約方式,因所有房客均和房東有簽約事實,其中一人搬走,只造成房東與他個別間的提前終止租約問題,因此,房東無法要求其他房客負擔已搬走的房客的租金。

(八)租賃物遭竊盜之損失,房東需不需要賠償?

租賃物遭竊,若並非因房東有未盡之責所以被偷,例如:門、窗未裝置鎖,或是損害未修繕,則不可歸責於房東,房東無需賠償。若房客認為失竊乃可歸責於房東者,據《民事訴訟法》第277條規定,房客需負舉證責任,證明房屋遭竊與房東未盡之責有相當因果關係,否則,房東仍無需賠償。

一般來說,房屋遭竊時,房客應立即報案,請警察處理,若事後警察逮捕到小偷,則可向小偷要求民事賠償。

為降低遭竊盜之風險,房客於看屋時,應仔細檢查門、窗有無裝置鎖,且能確實上鎖;入住後,當門、窗的鎖損壞,房客亦應盡善良管理人之責任,按《民法》第437條通知房東進行修繕。而特別要注意的是,鐵窗並非必要裝置的設備,房客僅能與房東協商裝設,無法強制要房東裝設。

(九)租賃物因火災造成的損失,賠償責任應歸屬房東還是房客?

租賃物因火災造成的損失應由誰賠償,首先必須看火災發生是由誰導致的。若火災乃承租人所引起,根據《民法》第434條規定,應由承租人對出租人負損害賠償責任。若是由承租人之同居人或承租人允許收益使用的第三人所導致失火,按《民法》第433條,賠償責任仍由承租人負擔。倘失火責任不可歸責於承租人,因房東有租賃物交付及保持義務(《民法》第423條)與修繕義務(《民法》第429條),故房東須負責修繕損失;若房東不願負責修繕,則房客可按《民法》第435條規定,請求減少租金或終止租約。

(十)租賃期間,若房東身亡,契約仍有效嗎?

租賃期間,若房東不幸身亡,租賃契約仍有效進行,按照《民法》第1148條的規定:「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。」因此,當房東身亡時,其繼承人依法即應承受該份租賃契約所生之一切權利義務,房客的權益並不因此而生任何影響。

(十一)若房客在賃居地經營非法行業,房東有責任嗎?

一般市售版本的租賃契約,通常會有記載房屋不得供非法使用之約定,而根據《民法》第438條,承租人應依約定方式,為租賃物之使用、收益,若承租人未依約定為租賃物之使用、收益,出租人應阻止,若阻止無效,則可終止契約。

若房東明知承租人在賃居地內經營非法行業,而不為阻止者,輕則會被行政機關裁處罰鍰甚至拆除房屋,重則按《刑法》第30條之規定,可能會被法院依幫助犯判刑。

(十二)租賃關係未結束,能否拒絕房東(或仲介)帶人進來看屋嗎?

房東為房屋的所有權人,但當其將房屋出租後,依民法的契約精神,房屋的使用權為房客所有,房東未經房客同意者,不得擅自進入租處;在租賃關係存續中,房東或仲介欲帶人進去看屋,則必須徵得房客同意,否則房客有權拒絕。

若房東或仲介未經房客同意,便逕自進入租屋處,恐涉《刑法》第306條(無故侵入他人住宅罪),並需依《民法》第195條做出相當賠償。

(十三)租賃期間,租賃物因房東緣故被查封了,房客還能居住在裡面嗎?

若房客是在抵押權被設定之前,已承租此租賃物者,按民法第862條第2項規定,其對房屋使用收益之權利,不受查封之影響,房客仍可居住在租賃物內;即便房屋日後被拍賣,只要房客與房東簽定的租賃契約有經公證,或雖未經公證但租期在五年以內者,得受《民法》第425條「買賣不破租賃」之保障,房客可居住在租賃物內,直至租約期限屆滿。

而在抵押權已被設定後,才簽立的租賃契約,依《民法》第866條第1項及《強制執行法》第78條規定,債務人仍得將房屋出租,租賃關係乃屬合法。但若債權人實行抵押權因此受影響者,按《民法》第866條第2項和《強制執行法》第51條規定,法院得除去租賃關係,以及排除房客依該租賃關係所生之占有行為;且日後房屋拍賣完成後,法院之執行人員得依《強制執行法》第99條第1項規定,動用強制力來解除房客之占有,以便將該房屋點交給該房屋之買受人或承受人,房客並不能憑著查封後才訂立之租賃契約,主張自己有租賃權利而繼續居住。

(十四)賃居地被法拍了,房客還能繼續居住嗎?

依《民法》第425條: 「一、出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權轉讓與第三人,期租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。二、前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者不適用之。」依上述法規,如雙方所簽訂之契約為定期契約且約期在五年以內者,買受人須承認此契約,如否則不受法律之保障,須與新屋主洽談是否可續租。但,若拍賣於先租賃於後,則不適用此法,不得繼續居住賃居處。

(十五)租賃前並未約定稅金報繳約定,房東在不知情的狀況下發現房客已申報租金抵扣所得稅,會產生什麼問題?

1、房客只要合於報稅相關規定,即可自行申報,不待雙方契約約定。

2、當房客未知會房東申報租金抵扣所得,將會有以下情況產生:

3、房東將被追繳租賃所得稅,並影響地價稅。

4、房東可能將稅金增加部份轉嫁給房客。

5、房東可能對房客產生不滿,造成不願續租及衝突問題。

(十六)若存證信函被退回,該怎麼辦?

由於存證信函是作為一種意思表示,主張自身權益,達告知義務的效果,並具保留證據之作用,以防日後訴訟需要。法律糾紛多有其時效性,若存證信函無法於相當時間內送達,恐損權益。

因此,當存證信函被退回,寄件人務必採取一定舉動,以捍衛欲主張的權益,盡告知意思表示之義務。通常採取的措施有兩種:

1、寄件人直接將存證信函拿至收件人的戶籍所在地,拍照存證。

2、按《民法》第97條、《民事訴訟法》第14911款規定,若存證信函用雙掛號方式無法送到收件人手上,則可採公示送達的方式替代,可以存證信函作為證據,「具狀」向收件人戶籍所在地的法院,「聲請」公示送達;經法院裁定後,據《民事訴訟法》第151條、第152條規定,應依照法院通知,將公示送達內容全文刊登於新聞紙上,再將該內容之新聞紙「陳報」法院存查,待登報後20天,法院會發給最後的確定公文後,公示送達始屬完成。

五、租賃結束

(一)已簽約但尚未入住,欲終止租約,能否拿回已繳之租金?

不論租約日期是否已達起始日,此份租約一經簽立,便已生法律效力。因此,若雙方在契約中有載明提前解約的賠償條約,則房客依民法第450條第3項先期通知房東後,並依契約作出賠償後,房東應按《民法》第454條規定,返還預收之租金。

若契約中未載明提前解約的賠償條約,表示房客沒有提前終止租約之權利,不得任意終止租約,房客需與房東協議好違約金金額,可用預繳之租金做抵償,剩餘的金額仍可要求房東返還。

(二)承租期限未到,欲提前終止租約,能否拿回預繳之租金?

按《民法》第453條規定,若租賃雙方在契約中有約定可提前終止租約,則可依《民法》第450條第3項先期通知對方,且提前終止的一方,需按照契約上之歸定做出賠償,而房東也應按照《民法》第454條之規定,返還預收的租金。

若契約中未載明提前解約的賠償條約,表示雙方皆無提前終止租約之權利,不得任意終止租約。如為房客一方違約,則房客需與房東協議好違約金金額,可用預繳之租金做抵償,剩餘的金額仍可要求房東返還;若為房東違約,房東亦需與房客協議好違約金金額,並全額退還房客預繳之租金。

(三)租約到期,需提前一個月告知房東/房客,不繼續承租了嗎?

根據《民法》第450條第1項,租賃關係在租期屆滿時,便自動消滅。所以,無論房東或房客,在租期屆滿時即是雙方關係終止,是無須告知對方的。但,一般常情而言,事前通知對方是否繼續承租,較合乎情理,不但方便房東或房客做後續的處理,也是一種對人的尊重,建議仍是提早通知為佳。

(四)租約到期結束,契約書要歸還給房東嗎?

租賃契約為一式兩份,房東和房客各執一份,租賃關係結束後,雙方的權利義務終止,此份租約失去效力;因此,契約書無需還給房東。

(五)現任房客是否有優先承租權?

房客是否有優先承租權,須視契約中有無做此約定,依《民法》第450條第1項,定有期限的之租賃契約,至到期日租賃關係消滅,故無訂定優先承租或續租條件,在無表示繼續承租之意者,租賃關係即可視為結束。

而優先承租權的應用,在《土地法》第117條中有規定,依56年台上字第672號判決:「第按所謂優先承租權,乃指約定標的物出租時,權利人有依同樣條件優先承租之權而言,所謂同樣條件,則係與第三人訂立租約時之條件,租金為租賃契約重要條件,出租人固有將此條件通知優先承租人之義務,如優先承租人未表示依此條件承租時,出租人尚不負與優先承租權人訂立租約之義務,雙方間之租賃關係,尤無從認定合法成立。」

故雖定有優先承租權,當房東變更租賃條件時,房客在未同意下,即無優先承租權的適用,兩者租賃關係當然無法成立。

(六)房客屆期不搬,要如何處理?

遇到租約到期,房客卻不搬遷的情況,按照租賃契約有無公證的差別,分為以下兩種處理方式:

1、未經公證之契約:

1)房東可先以存證信函催告房客於限期內遷出。

2)若房客仍無意搬遷,房東便可向調解委員會聲請調解,或依據《民事訴訟法》第427條第2項之規定,向法院提起簡易訴訟。待調解成立且經法院核定後,或簡易訴訟已經法院裁決後,房東便可要求房客履行返還房屋之事實。

3)若房客仍不返還房屋,房東便可以調解書或判決書即判決證明書,向各地方法院的民事執行處聲請強制執行,收回房屋。

2、有公證之契約:

1)經過公證之契約,房東可先以存證信函催告房客於限期內遷出。

2)若房客仍不願意搬遷,房東不需經過調解或訴訟之程序,便可直接持經過公證之租賃契約,至各地方法院的民事執行處聲請強制執行,收回房屋。

惟不論有無公證之租約,房東再處理房客屆期不搬之期間,房客若仍繼續支付租金,房東切不可收取租金,以免成為不定期租賃,屆時要請房客搬走,將會十分困難。

(七)租賃結束後,房客未將戶籍遷出,房東該如何處理?

房東若遇到房客搬離,卻不將戶籍遷出之情形時,可以依《戶籍法》第50條第1項:「全戶遷離戶籍地,未於法定期間申請遷徙登記,無法催告,經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時,戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所。」

因此,房東可到出租所在地當地的戶政事務所,申請將房客戶籍強制遷出。當戶政事務所受理申請後,會再請警察機關前往查核戶口,確認房客確實已無居住之事實,便會將房客之戶籍遷出。

(八)房客遺留物品在租賃處要如何處理?

當房客遺留物品在租賃處時,房東切不可任意丟棄,否則房客可請求民事賠償,或向法院提出毀損罪、侵入住宅罪或竊盜罪。而通常房客遺留物品在租賃處有三種狀況,建議如下述方式處理:

1、第一種狀況

房客已支付訂金,並先將個人物品放入租賃處,但雙方尚未正式簽約,後房客失聯。遇到此種狀況的房東,可協同管區警察或當地鄰里長,陪同入屋清點,並列據清單請陪同人員簽名,之後將屋內房客所留物品另行保管。

2、第二種狀況:

雙方已簽訂租賃契約,租期尚未到期,而房客卻失聯。遇到這種狀況,因房客失聯,所以不僅其個人物品尚留置在租賃處,租金通常也未繳納,此時房東可先可寄發存證信函催告,主張逾期不繳即終止租約;爾後,若房客持續不繳租金,且不將屋內物品清空,則房東可向法院起訴請求房客搬遷,並繳納欠繳之租金。

3、第三種狀況:

當租約已到期,房客卻不將清空物品歸還房屋時,視租約有無公證,可分為兩種處理方式:

1)未經公證之契約

j房東可先以存證信函催告房客於限期內遷出。

k若房客仍無意搬遷,房東便可向調解委員會聲請調解,或向法院提起簡易訴訟。待調解成立且經法院核定後,或簡易訴訟已經法院裁決後,房東便可要求房客履行返還房屋之事實。

l若房客仍不返還房屋,房東便可以調解書或判決書即判決證明書,向各地方法院的民事執行處聲請強制執行,收回房屋。而房客放置在屋內的物品,將由法院進行清點,暫由房東代為保管,房東亦可請求法院拍賣,而拍賣所得價款底常積欠之租金與其他費用後,提存法院

2)有公證之契約

j經過公證之契約,房東可先以存證信函催告房客於限期內遷出。

k若房客仍不願意搬遷,房東不需經過調解或訴訟之程序,便可直接持經過公證之租賃契約,至各地方法院的民事執行處聲請強制執行,收回房屋。

(九)若房東不退還押金,怎麼辦?

房東不願退還押金,通常須舉出理由,若確實為房客端有違約之情事,房東可依照租賃契約及法律上相關之規範,不予退還押金。反之,若房東提出之理由不合理,房客可循法律途徑追討:

1、寄存證信函:提出要房東返還押金的主張,並請房東就其不返還押金的理由提出有關證據,若房東無法舉證,則應在限期內返還。

2、到鄉、鎮、市調解委員會或法院聲請調解,鄉鎮市調解委員會調解成立,該調解結果經法院核定後,亦可產生以下之法律效果,與聲請法院進行調解之效果相同。

3、如果請求返還之押金在新台幣十萬元以內,亦可透過小額訴訟程序來請求房東返還。

若租賃契約有經過公證,且載明返還押金部分也可以請求逕受強制執行,則房客可以直接向執行法院聲請強制執行房東的財產。

(十)房東中途換人,該找誰返還押金?

依《民法》第425條規定,租賃關係中,買賣不破租賃,房屋新的所有權人,雖必須承擔原所有人與房客間的租約,然押金契約為要物契約,因此,如原所有人未將跟房客收取的押金一併轉移給新的所有權人,房客僅能向原屋主拿回押金。

因此,在房屋買賣進行中,買家須確認房屋是否有租賃關係存在,及是否有書面文件,若有,則需與原屋主確定轉交所有費用,房客也應積極確認原屋主是否有將預繳的費用及押金轉移予新屋主,以免日後找不到人返還押金。

(十一)房東返還押金,是否須包含利息?

按《土地法》第98條規定,押金所產生的利息,等同為租金的一部分,因此房東返還押金時,應一併返還押金所生之利息。然而,在實際的租賃關係或雙方所簽立的租賃契約,均不計算利息,僅以實際收取之押金金額作返還。

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