土地增值稅

(一)土地增值稅之意義

土地所有權人在持有土地期間,非因施以勞力或資本而增加土地價值,於發生所有權移轉或典權設定時,政府就其自然漲價之部分,向原所有權人課徵之稅賦,以實現「漲價歸公」,達到地利共享目標。

(二)土地增值稅之課徵時機

1.移轉:

已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。

2.出典:

已規定地價之土地,設定典權時,出典人應依本法規定預繳土地增值稅。

3.交換:

土地交換,應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。

4.共有土地分割:

(1)分別共有土地分割後,各人所取得之土地價值與其分割前其價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。

(2)公同共有土地分割,其土地增值稅之課徵,準用前項規定。

5.合併:

土地合併後,各共有人應有部分價值與其合併前其價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。

(三)土地增值稅之納稅義務人

1.一般情形:

土地增值稅之納稅義務人如下:

(1)土地為有償移轉者,為原所有權人,如:買賣、交換、政府照價收買或徵收。

(2)土地為無償移轉者,為取得所有權之人,如:遺贈、贈與。

(3)土地設定典權者,為出典人。

2.代繳情形:

(1)土地所有權移轉,其應納之土地增值稅,納稅義務人未於規定期限內繳納者,由取得所有權之人代為繳納。

(2)依平均地權條例第47條規定,由權利人單獨申報土地移轉現值者,其應納之土地增值稅,由權利人代為繳納。

3.土地為信託財產情形:

(1)存續期間內移轉者:

受託人就受託土地,於信託關係存續中,有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為其自有土地時,以受託人為納稅義務人,課徵土地增值稅。

(2)他益信託之信託關係消滅時:

以土地為信託財產,受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時,以該歸屬權利人為納稅義務人,課徵土地增值稅。

(四)稅基:「土地漲價總數額」

土地漲價總數額之計算,應自該土地所有權移轉或設定典權時,經核定之申報移轉現值中減除下列各項後之餘額,為漲價總數額:

1.規定地價後,未經過移轉之土地,為其原規定地價。規定地價後,曾經移轉之土地,為其前次移轉現值。

2.土地所有權人為改良土地已支付之全部費用,包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者,其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。

3.減除費用範圍及減除之申請程序時應檢附文件:

(1)依本法第31條第1項第2款規定應自申報移轉現值中減除之費用,包括改良土地費用、已繳納之工程受益費、土地重劃負擔總費用因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額。但照價收買之土地,已由政府依平均地權條例第32條規定補償之改良土地費用及工程受益費不包括在內。

(2)依規定減除之費用,應由土地所有權人於土地增值稅繳納期限屆滿前檢附工程受益費繳納收據、直轄市或縣(市)主管機關發給之改良土地費用證明書或地政機關發給之土地重劃負擔總費用證明書及因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額之證明文件向主管稽徵機關提出申請。

◎土地漲價總數額之計算公式(土地稅法施行細則第50條附件)

土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×(臺灣地區消費者物價總指數÷100)-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)

(五)土地增值稅之稅率

1.一般稅率:

(1)土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額未達100%者,就其漲價總數額徵收增值稅20%

(2)土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%者,除按前款規定辦理外,就其超過部分徵收增值稅30%

(3)土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在200%以上者,除按前二款規定分別辦理外,其超過部分徵收增值稅40%

2.自用住宅用地優惠稅率:

自用住宅用地採比例稅,其稅率為10%

土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之;都市土地面積超過3公畝或非都市土地面積超過7公畝者,其超過部分之土地漲價總數額,依第33條規定之稅率徵收之。

前項土地於出售前1年之內,曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。

1項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者,不適用之。自用住宅建築工程完成滿1年以上者,不在此限。

土地所有權人,依第1項規定稅率繳納土地增值稅者,以一次為限。

3.自用住宅用地適用土地增值稅之要件:

(1)設籍限制:

  土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。

(2)使用限制:

  土地出售前滿1年內未曾供營業或出租。

(3)面積限制:

  土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之。

 (4)次數限制:

  土地所有權人,依自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅者,以一次為限或符合一生一屋之相關規定。

(5)現值限制:

  自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿1年以上者,不在此限。

(6)產權限制:

  土地上之建築改良物係屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。

4.土地所有權人適用土地增值稅一生一次優惠稅率規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列所定各款規定者,仍可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅:

(1)出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。

(2)出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。

(3)出售前持有該土地6年以上。

(4)土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

(5)出售前5年內,無供營業使用或出租。