自用住宅用地與自住房屋及土地之相關節稅

壹、地價稅

一、 自用住宅用地適用地價稅優惠稅率之要件如下:

()戶籍限制:
土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
()用途限制:
無出租或供營業使用。
()面積限制:
都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分。
()處數限制:
土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬、適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者,以一處為限。
()產權限制:
土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。

二、 自用住宅用地地價稅之申請時機及應備文件:

() 申請時機:
依土地稅法第17條規定符合自用住宅用地要件,得適用地價稅特別稅率之用地,土地所有權人應於每年(期)地價稅開徵40日前提出申請。
() 應備文件:
土地所有權人,申請適用本法第17條第1項自用住宅用地特別稅率計徵地價稅時,應填具申請書並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件,向主管稽徵機關申請核定之。
() 適用特別稅率之原因、事實消滅時應申報改按一般稅率:
適用特別稅率之原因、事實消滅時,土地所有權人應於三十日內向主管稽徵機關申報,未於限期內申報者,依本法第五十四條第一項第一款之規定辦理。
() 申請時應檢附資料
1.申請書
2.全戶戶口名簿影本
3.建物所有權狀影本或使用執照影本
4.無前項資料者,請檢附地政機關核發的建築改良物勘查結果通知書或建築物勘測成果圖(),或房屋基地坐落申明書(房屋於77429日以前建築完成者)
5.
如有三親等內親屬以外之他人設籍且無租賃關係者,請填具土地所有權人無租賃關係申明書及設籍人無租賃關係申明書。

 

貳、土地增值稅

一、自用住宅用地適用土地增值稅之要件:

() 設籍限制:
土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
()使用限制:
土地出售前滿1年內未曾供營業或出租。
()面積限制:
土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之。
()次數限制:
土地所有權人,依自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅者,以一次為限或符合一生一屋之相關規定。
()現值限制:
自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者,不適用之。
但自用住宅建築工程完成滿1年以上者,不在此限。
()產權限制:
土地上之建築改良物係屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。

二、 自用住宅用地土地增值稅之申請及應備文件?

() 自用住宅用地土地增值稅之申請及應備文件:
1. 土地所有權人申請:
依照土地稅法34條之1規定土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,應於土地現值申報書註明自用住宅字樣,並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件;其註明者,得於繳納期間屆滿前,向當地稽徵機關補行申請,逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
2. 稽徵機關應主動通知:
土地所有權移轉,依規定由權利人單獨申報土地移轉現值或無須申報土地移轉現值之案件,稽徵機關應主動通知土地所有權人,其合於自用住宅用地要件者,應於收到通知之次日起30日內提出申請,逾期申請者,不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

三、 自用重購退稅之要件:

()性質限制:
土地所有權人出售其自用住宅用地、自營工廠用地或自耕之農業用地,另行購買使用性質相同之土地者。
()地價限制:
新購土地地價超過原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者。所稱新購土地地價,以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準。
()時間限制:
於出售土地後,自完成移轉登記之日起,2年內重購土地,或先購買土地後,2年內始行出售。
()使用限制:
於土地出售前1年內,曾供營業使用或出租者,不適用之。
()名義限制:
新購土地登記名義人須與原出售土地登記名義人相同。
()面積限制:
自用住宅用地出售後,另行購買都市土地未超過3公畝部分或非都市土地未超過7公畝部分。
()移轉限制:
自完成移轉登記之日起,5年內再行移轉時,或改作其他用途時,除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外,並應追繳原退還稅款。

四、 自用重購退稅申請時檢附文件?

() 申請與檢附文件
1.申請時檢附文件:
土地所有權人因重購土地,申請依本法第35條規定退還已納土地增值稅者,應由土地所有權人檢同原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本,提出於原出售土地所在地稽徵機關辦理。
2.重購土地與出售土地不在同一縣市者:
重購土地與出售土地不在同一縣市者,依前項規定受理申請退稅之稽徵機關,應函請重購土地所在地稽徵機關查明有關資料後再憑辦理;其經核准退稅後,應即將有關資料通報重購土地所在地稽徵機關。
3.列冊管理:
重購土地所在地之稽徵機關對已核准退稅之案件及前項受通報之資料,應列冊(或建卡)保管,在其重購土地之有關稅冊註明:「重購之土地在5年內移轉或改作其他用途應追繳原退之土地增值稅」等字樣。
4.定期清查:
稽徵機關對於核准退稅案件,每年應定期清查,如發現重購土地5年內改作其他用途或再行移轉者,依本法第37條規定辦理。

 

參、房屋稅

一、 自住或公益出租人出租使用之房屋稅稅率

房屋稅稅率依房屋現值,按下列稅率課徵之:
()住家用房屋
1.供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現值1.2%
2.
其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值1.5%,最高不得超過3.6%
各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
()供自住及公益出租人出租使用之認定標準如下:
個人所有之住家用房屋符合下列規定,屬供自住使用
1.房屋無出租使用。
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
()房屋屬供公益出租人出租使用之認定標準如下:
指持有直轄市、縣(市)主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人,將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭供住家使用者。

 

肆、所得稅

一、 房地合一,符合自住條件之免納所得額

自住免納所得稅有下列情形之一者,免納所得稅額,免稅部分,計算之餘額不超過四百萬元為限:
個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地:
()個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
()交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用。
()個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
符合規定之自住房屋、土地,按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分,稅率為百分之十。

二、 (房地合一)新制所得稅規定,個人10511 日以後買賣自住房屋、土地,申請適用重購退()所得稅優惠之條件為何?

新制下,個人買賣自住房屋土地,已於自住房地辦竣戶籍登記,且自住房地出售前一年內無出租或供營業使用,無論先買後賣,或是先賣後買,出售舊房地與重購新房地的時間差距在二年內,均可申請適用重構所得稅優惠。
()先賣後買退稅
個人出售自住房屋、土地依第14條之5規定繳納之稅額,自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算2年內,重購自住房屋、土地者,得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算5年內,申請按重購價額占出售價額之比率,自前開繳納稅額計算退還。
()先買後賣扣抵
個人於先購買自住房屋、土地後,自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算2年內,出售其他自住房屋、土地者,於依規定申報時,得按前項規定之比率計算扣抵稅額,在不超過應納稅額之限額內減除之。
()退稅額度
1. 重購價額出售價額 A,且A ≥ 1
應退還稅額 出售房地已繳納稅額
2. 重購價額出售價額 A,且A1
應退還稅額 出售房地已繳納稅額 × A
重購價額超過出售價額者,可全額退稅;重購價額低於出售價額者,也可以比例退稅。
()戶籍及使用限制
自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定,個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住,且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用。
()以配偶之一方出售自住房屋、土地,而以配偶之他方名義重購者,亦得適用。
()追繳規定
重購之自住房屋、土地,於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時,應追繳原扣抵或退還稅額。

三、自住房屋、土地宅重購退所得稅 (房地合一稅新制)

自住房屋、土地所得稅重購退稅規定條件:
()個人、配偶或未成年子女辦妥戶籍登記。
()持有並居住於該房屋。
()無出租、無供營業或執行業務使用。
()自住房屋及土地出售後,兩年內再購入自住(先買後賣亦適用)
()重購後五年內申請退稅。
()購入自住房地後,五年內不得遷出空籍、改其他用途或再行移轉。