了解不動產產權
買房前看這個重點->調查不動產的產權
任何人在買房前都應先了解標的物,有清楚且無其他阻力的產權是最基本的條件!!!
我國土地登記是採登記生效主義。不動產物權,依法律行為而取得、 設定、喪失及變更者,非經登記不生效力;其效力之發生,都以登記簿所登載之資料為準。
所有權人於法令限制的範圍內,得自由使用、處分、收益之權利。土地或建物經地政機關登記後,會發給權利人「所有權狀」或「他項權利證明書」。
通常我們所持有的權狀僅為一種憑證,僅能初步了解所有權人、持分、門牌等基本資料,如果想要了解土地(建物)登記之後任何異動是否有查封及他項權利設定等資料,則須向地政機關查閱最新的登記謄本、地籍圖謄本及建物測量成果圖騰本,藉此了解標的物位置坐落、現狀及界址。

 

應該調查產權的6個重點如下:
一、土地、建物登記謄本
()申請方式:
只要知曉欲申請土地、建物之段、小段、地建號,申請人、代理人或複代理人即可持國民身分證等證件正本向任一地政事務所或地政便民工作站臨櫃申請,或逕向中華電信股份有限公司申請帳號申請地政電子謄本,自行上網下載列印登記謄本。
()謄本種類:
1.第一類謄本
(1)本人或其代理人提出登記名義人之統一編號,得申請提供各種類土地登記及地價資料,其個人全部登記及地價資料均予顯示。
(2)其他共有人、他項權利人及管理者之出生日期不予顯示、姓名及統一編號則部分隱匿。
2.第二類謄本:
任何人均得申請,謄本內容隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿。
3.第三類謄本:
利害關係人得向任一登記機關臨櫃提出申請。
()謄本內容:
1.土地登記謄本:內容包括標示部、所有權部、他項權利部。
2.建物登記謄本:內容包括標示部、所有權部、他項權利部。
二、標示部
()土地標示部:
記載資料欄位:登記日期、登記原因、地目、等則、面積、使用分區( 如住宅區﹑商業區﹑工業區等,因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同)使用地類別、公告土地現值、地上建物建號、 其他登記事項等資料。
()建物標示部:
記載的欄位:登記日期、登記原因、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、層數、層次、層次面積、總面積、建築完成日期、附屬建物用途、共有部分、權利範圍、其他登記事項等資料。
三、所有權部 
()土地登記謄本:主要記載土地上物的基本資料、所有權人的基本資料及有無所有權以外之他項權利登記資料。
()建物登記謄本:主要記載土地上建築物的基本資料、所有權人的基本資料及有無所有權以外之他項權利登記資料。
四、他項權利部
()如抵押權、地上權、不動產役權、耕作權、典權.....等,當不動產設定他項權利後,日後對該不動產之收益、處分、使用上有所限制。土地上如設定有抵押權登記,應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權,以免買賣成立後,出賣人取得買賣價款後,一走了之。 土地上如有設定地上權、典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物,則地上權人、典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。若有多筆他項權利設定時,以登記次序之先後為其順位的排定。
()他項權利種類:
1.
抵押權:為債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產,得就不動產賣得價金優先受償之權。
2.最高限額地押權:謂債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定之抵押權。
3.地上權:以在他人土地上有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
4.區分地上權者:以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。
5.農育權者:在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。
6.不動產役權:以他人不動產自己通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜支用為目的之權。
7.典權:支付典價占有他人之不動產,而為使用及收益之權。
8.耕作權:承墾人自墾竣之日時,無償取得所領墾地之耕作權,應即依法向該管直轄市或縣()地政機關聲請為耕作權之登記。
9.永佃權:中華民國9983日前發生之永佃權。
五、有無禁止登記、限制登記
凡政府提示徵收之土地、建物或經法院查封(由法院就執行之不動產予以封存禁止債務人處分之登記)、假扣押、假處分、破產宣告,經地政機關依囑託登記,禁止該不動產之移轉、設定或處分,使該不動產的產權將受到限制。
六、有無預告登記
預告登記,預為保全對於他人土地、建物之取得、喪失、變更等登記的請求權。應查明有無預告登記的註記。
七、相關法條
()民法第758條、第759
()土地法第37條、第43
()土地登記規則第7條、第8條、第24條之1

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